Issues and management of urban residential land development: Three case studies from Ankara, Turkey

Abstract

ÖZ KENTSEL KONUT ARSASI GELİŞİMİNDE SORUNLAR VE YÖNETİM: ANKARA'DAN ÜÇ ÖRNEK Araş, Aslı Yüksek Lisans, Kentsel Politika Planlaması ve Yerel Yönetimler Tez Yöneticisi: Prof. Dr. Raci Bademli Haziran 1996, 171 sayfa Kentsel konut arsası gelişimi önemli bir planlama sorunudur. Önemi az gelişmiş ülkelerde hızlı kentleşmeye bağlı olarak daha da fazladır. Kentleşme Türkiye'de de İstanbul, Ankara ve izmir gibi metropoliten kentlerde hızlı nüfus yoğunlaşmalarına neden olmuştur. Bunun sonucunda, bu metropoliten kentler konut ve dolayısıyla kentsel konut arsası gereksinimi başta olmak üzere ciddi sorunlarla karşılaşmışlardır. Kentsel konut arsası gelişimi beş temel aşamada gerçekleşmektedir: sürecin tanımlanması, arsanın derlenmesi, planlama, arsa tahsisi ve altyapı sunumu. Zorunlu parselasyon, kamulaştırma, arazi bankacılığı ve süreli arsa tahsisi Türkiye'de kentsel konut arsası sunumunda daha fazla başarı elde etmek için yeniden düşünülmesi gereken konulardır.Kentsel konut arsası gelişimi ve konut yapımı, konut gelişiminde farklı ancak birbiriyle ilişkili olan iki ayrı kavramdır. Ancak Türkiye'de bu şekilde algılanmamaktadırlar. Bu kavram hatası kentsel konut arsası gelişiminin Türkiye'deki başarısızlığında önemli bir role sahiptir. Proje yönetimi kentsel konut arsası gelişiminde büyük öneme sahiptir. Proje yönetimi olmadığından, projenin gerçekleştirilmesi güçleşmektedir. Bu da kentsel konut arsası gelişiminde işletmeci yaklaşımın gerekliliğini ortaya koymaktadır. Kurumsallaşmış bir işletmeci yaklaşımın bulunmadığı Türkiye'de, kentsel konut arsası gelişimi projelerinin başarısızlığı da bunu doğrulamaktadır. Eldeki kaynakların yönetimi ve yeni gelir kaynaklarının yaratılması için de mali yönetime gereksinim bulunmaktadır. Kentsel konut arsası gelişimi yerel yönetimlerin sorumluluğu altında olmalıdır. Yerel yönetimler kentsel konut arsası gelişimini konut gelişiminin farklı bir yönü olarak algılamalı ve işletmeci bir yaklaşım benimsemelidirler. Proje deneyimlerinden bilgi üretmeli ve kentsel konut arsası gelişimini kurumsallaştıröalıdırlar.. Bu tez, dünya örneklerini tartışarak, kentsel konut arsası gelişiminin farklı biçimlerini ve yönetimini incelemektedir. Daha sonra, Türkiye'deki kentsel konut arsası gelişimi Ankara kenti örneğinde üç proje ile incelenmektedir. Anahtar Kelimeler: kentsel konut arsası gelişimi, kentsel proje yönetimi, yerel yönetimler vi

ABSTRACT ISSUES AND MANAGEMENT OF URBAN RESIDENTIAL LAND DEVELOPMENT: THREE CASE STUDIES FROM ANKARA, TURKEY Aras, Ash M.S., Urban Policy Planning and Local Governments Supervisor: Prof. Dr. Raci Bademli June 1996, 171 pages Urban residential land development is an important planning issue. In less developed countries its importance is even more because of rapid urbanization. This is also the case in Turkey where urbanization has resulted in rapid population concentration in metropolitan cities like Istanbul, Ankara and İzmir. As a result, these metropolitan cities encounter serious problems among which the need for shelter and hence urban residential land is the more pronounced Urban residential land development unfolds in five major stages: identification of the process, land assembly, planning, land allocation and infrastructure provision. In Turkey compulsory land readjustment, compulsory land acquisition, public land banking and leasehold land allocation are among the major issues which should be reconsidered within the stages of urban residential land development for better achievements. iiiUrban residential land development and housing construction are two distinct yet interdependent aspects of housing development. In Turkey, however, these two are conceived as one. This misconception has an important role in the failure of urban residential land development attempts in Turkey. Regarding urban residential land development, project management has a particular importance. In case of its absence, the realization of the project becomes difficult. This calls for the necessity of the establishment of a managerial approach in urban residential land development. This is confirmed with the failure of urban residential land development projects in Turkey where there is no institutionalized management. Financial management should also be adopted for managing the existing resources and generating others. Urban residential land development should be the responsibility of local governments. Local governments should conceive urban residential land development as a distinct and separate aspect of housing development and employ a managerial scheme. They should learn from their project experiences and institutionalize urban residential land development. This thesis involves the analysis of urban residential land development patterns and the establishment of a managerial scheme with the discussion of various implementations in the world. Then urban residential land development in Turkey is examined with three selected case studies from the city of Ankara. Keywords: urban residential land development, urban project management, local governments IV