Kira sözleşmelerinde taraf değişikliği hâlleri ve bunlara bağlanan hukuki sonuçlar

Abstract

Kira sözleşmesinde taraf değişikliği hâlleri, kiraya veren veya kiracı tarafın değişmesi olarak ayrı ayrı değerlendirilebilir. Bu hâller, taraf iradelerinden doğan hukukî bir işlemden meydana gelebildiği gibi, kanunun öngördüğü bir olayın gerçekleşmesiyle de meydana gelebilir. İlk durumda, kira sözleşmesindeki taraf değişikliği iradî bir devir anlaşmasına dayanmaktadır. Kiraya veren tarafın iradî devir işlemiyle değişmesinin hukukî dayanağı esasen TBK m. 205 hükmünde düzenlenmiş olan sözleşmenin devri müessesedir. Kiracı tarafın iradî devir işlemiyle değişmesi ise, kira sözleşmelerine ilişkin özel bir sözleşmenin devri durumu olarak TBK m. 323 hükmünde düzenlenmiştir. İkinci durum ise, kira sözleşmesindeki tarafların kanunda öngörülen bir olayın gerçekleşmesiyle taraf iradeleri gerekmeksizin değişmesidir. Bu durumda, kiraya veren tarafın kanunen değişmesi TBK m. 310 ve 311 hükmünde kiralananın el değiştirmesi veya üçüncü kişinin kiralanan üzerinde sınırlı aynî hak kazanması sonuçlarına bağlanmıştır. Diğer taraftan, kiracı tarafın kanun gereği değişmesi; TTK çerçevesinde ticari işletmelerin devredilmesi, ticaret şirketlerinin devri, birleşmesi, bölünmesi gibi işlemler neticesinde mümkün olmaktadır. Bununla beraber, taraf değişikliği gibi görünmesine rağmen farklı bir hukukî durum ortaya çıkaran alt kira ve kullanım hakkının devri müesseseleri de TBK'da düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde taraf değişikliği hâllerinde, asıl kira sözleşmesinin taraflarından biri sözleşme ilişkisinden ayrıldığı hâlde, alt kirada ve kullanım hakkı devredilmesinde, asıl kira sözleşmesinin taraflarında bir değişiklik meydana gelmemektedir. Dolayısıyla, alt kira ve kullanım hakkının devredilmesi durumları taraf değişikliği hâllerinin dışında kalmaktadır.

Party changes appeared in the tenancy contract, the tenant or the landlord as a change be considered separately. Party changes in the contract, such as may occur from one of the legal actions arising will, in the execution of the event envisaged by the law may occur. In the first case, the parties change in the lease agreement is based on a voluntary transfer agreement. Essentially, the legal basis of the change in the landlord party by voluntary transfer, transfer of the contracts is regulated in Article 205 of the Turkish Code of Obligations. The change to the voluntary transfer of the tenant, as a special transfer of contract concerning the lease/tenancy contracts is regulated in Article 323 of the Turkish Code of Obligations. In the second case, the occurrence of an event provided by law, without having side will, is the change in the tenancy contract of the parties. In this case, the law did not change the party lessor in Article 310 and 311 of the Turkish Code of Obligations changing hands on the provision of leased or rented from third parties are bound to result in winning limited real rights. The change in the law requires the tenant, transfer of commercial enterprises in the framework of the Turkish Commercial Code, the transfer of the trading company, merger, it is possible as a result of the operations division. However, party change speed and institutions of the sub-lease the right to use a different legal situation despite revealing look like is arranged in Turkish Code of Obligations. Changes in the party still on the lease, which he separated from one of the original lease agreement of the parties contractual relationship, a change in the lower side of the original lease agreement and rent transferred usage rights are occurring. Thus, the transfer of tenancy right and sub-lease are outside of the changes state parties.