Emlak piyasasında talebe etki eden faktörler: Muğla için hedonik fiyatlandırma modeli uygulaması

Abstract

Hedonik Fiyatlandırma Modeli, heterojen malların sahip oldukları karakteristiklerin her birinin tüketiciye farklı bir fayda ya da tatmin düzeyi sağladığını gösteren, Klasik İktisadın Tüketici Teorisine dayanan bir modeldir. Modelde bir malı oluşturan karakteristikler tüketicilerin farklı ihtiyaçlarını karşılamakta ve her bir karakteristiğin tüketimi sonrası tüketicilerin fayda ya da tatmin düzeyi değişmektedir. Bu nedenle, mal ve hizmetlerin tüketimi sonrası ortaya çıkan haz, memnuniyet, tatmin ya da fayda anlamlarını ifade eden ?Hedonik? terimi bu modellere adını vermektedir.Hedonik Fiyatlandırma Modeli ile heterojen bir malı oluşturan karakteristiklerin her birinin fiyat üzerindeki etkisi tanımlanabilir. Bu durum, Model'in, heterojen bir malın fiyatının, onu oluşturan farklı niteliklerin piyasa fiyatlarının toplamından ibaret olduğunu varsaymasından ileri gelir. Böylece heterojen mallar için marjinal fiyatlar söz konusu olmaktadır. Bu bağlamda, çalışmada Muğla Konut Piyasasında konutların sahip olduğu farklı niteliklerin konut satış fiyatı üzerindeki marjinal etkisi ortaya konmaya çalışılmıştır.Muğla ili kentsel kesimi ilçe emlak bürolarında, emlakçılarla yüz yüze görüşme suretiyle, referans dönemi (Ekim-Aralık 2007) içerisinde satışı gerçekleştirilen toplam 1735 daireye ait veriler anket yardımıyla elde edilmiştir. Analizler hedonik fiyatlandırma modelinde sıklıkla benimsenen doğrusal, logaritmik-logaritmik, doğrusal logaritmik ve logaritmik doğrusal fonksiyonlar kullanılarak gerçekleştirilmiştir.Anahtar Kelimeler: Hedonik Teori, Konut Piyasası, Hedonik Fiyat Modeli.

Hedonic Price Model depends on the consumer theory of the classical economics, implying that each of the characteristics of heterogeneous goods provides a different level of satisfaction or utility for the consumer. The model suggests that the characteristics of a good meet different needs of consumers, and the satisfaction or utility level of the consumers differs with consumption of each characteristic. That is why this kind of models carries the term ?hedonic? in their names with the meaning of enjoyment, satisfaction, pleasure or utility obtained with consumption of goods and services.The affect of each characteristic of a heterogeneous good on its price can be determined by Hedonic Price Models. This feature is originated from the assumption of the model that the price of a heterogeneous good is the sum of the prices of the characteristics constituting that good. Therefore, marginal prices for heterogeneous goods enter into the scene. In this respect, we examine the marginal effects of different housing attributes on the selling price of houses in the housing market in Mugla.1735 observations have been obtained through a questionnaire based on face to face interviews with randomly selected real estate agencies from the urban districts of Mugla. The analyses have been carried out by linear, logarithmic- logarithmic, linear-logarithmic and logarithmic-linear functional forms, which are frequently used in Hedonic Price Models.Key Words: Hedonic Theory, House Markets, Hedonic Price Model.