Hazine arazileri için CBS destekli değer haritalarının üretilmesi: Afyonkarahisar örneği

Abstract

Taşınmaz değerlemesi, değere etki eden faktörlerin bir araya getirilip birleştirilerek işlenmesi ve bu işlenen verilerden yola çıkarak piyasa koşullarına göre birim fiyatların belirlenmesi olarak tanımlanabilir. Taşınmaz değerlerinin belirlenmesi değere etki eden birçok faktörden dolayı çok çeşitli boyutları ve özellikleri olan geniş bir konudur. Taşınmaz değerinin doğru belirlenmesi ve bu değerlerin vergiye doğru bir şekilde yansıtılması toplumların en önemli ekonomik dayanaklarından biridir. Ayrıca Hazine taşınmazlarının değerlerinin doğru tespit edilerek ekonomiye kazandırılması ve buradan kaynak oluşturulması yine önemli gelir kaynaklarındandır. Hazine arazilerinin satışlarının dışında kiralama, irtifak hakkı tesisi ve ecrimisil işlemleri için değerlerinin doğru tespit edilmesi de yine önemlidir.Bilgisayar teknolojilerindeki gelişmelere bağlı olarak Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) de gelişme göstermiş ve bu sistemler Taşınmaz Değerleme alanında da kullanılmaya başlanmıştır. Özellikle taşınmaz değerleme için oluşturulan veri tabanlarının konuma dayalı olması ve birçok faktörün analiz edilmesi gerekliliğinden dolayı CBS'nin taşınmaz değerleme de rolü artmıştır.Bu çalışmada taşınmaz değerleme konusu incelenmiş ve farklı metotlar üzerinde durulmuştur. Bu yöntemlerden biri olan Nominal Değerleme Yöntemi kullanılarak Afyonkarahisar kent merkezinin taşınmaz değer haritası üretilmiştir. Emsal olarak belirlenen parseller üzerinde kümelenme analizi yapılarak doğruluklar arttırılmaya çalışılmıştır. Ayrıca Çok Kriterli Karar Verme Metotlarından biri olan Analitik Hiyerarşi Yöntemi kullanılarak taşınmaz değerini etkileyen faktör ağırlıkları yeniden belirlenmiş ve buradan yeni değerler elde edilmiştir. Buna bağlı olarak yine kümelenme analizleri yapılmış, değer haritaları üretilmiştir. Bu değerler bir önceki yöntem ile karşılaştırılarak farklılıklar ortaya konulmuştur.

Real property valuation can be defined as combining and processing the factors affecting the value and, on the basis of the processed data, determining unit value according to market conditions. Real property valuation is a wide subject with many different aspects due to various factors affecting the value. Accurate determination of real property value and accurate estimation of taxes on property are among the most important economic pillars of the society. Furthermore, accurate determination of value of public property allows for generation of sources which provide more income to the national economy. It is also important to determine public property value accurately not only for selling but also for the purposes of renting, easement acquisition and payment of damages for unlawful occupation.Advances in information technology have led to improvements in Geographic Information Systems (GIS) which have been used for real estate valuation purposes. GIS has been gaining more significance, since databases created for real estate valuation are location based and also there is the necessity to analyse a large number of factors.This study examined real estate valuation and focused on newly developed methods. One of these methods, Nominal Valuation was used to create real property value map of the town of Afyonkarahisar.Cluster analysis was performed on sample parcels in order to increase accuracy. Analytic Hierarchy Process, which is one of the Multiple-Criteria Decision-Making Methods, was used to re-establish the factor weights that affect real property value and so new values were generated. Cluster analysis performed again and value maps were created. Differences were demonstrated by comparing these values to the previous method.