The effect of macroeconomic factors on real estate prices in Istanbul,Ankara and Izmir

Abstract

ÖZETMakroekonomik Faktörlerin İstanbul, Ankara ve İzmir'de KonutFiyatlarına EtkisiGayrimenkul, özellikle konut talebi bireylerin barınma, statü elde etme ve yatırımamaçlı olarak şekillenir. Bütün bu ihtiyaçların karşılanmasında fiyat dolayısıylafiyatı etkileyen makroekonomik faktörler önemlidir. Gelişmişlik düzeyi arttıkçagayrimenkul yatırımları hane halkı ve kamu kesiminden sağlanan kaynaklardanziyade finansal kuruluşlar ve mali piyasalardan sağlanan kaynaklar ile finanseedilmektedir. Ancak ülkemizde gayrimenkul yatırımlarına yönelikkurumsallaşmanın tam oluşmaması ve yatırımların finansmanında malipiyasalardan yeterince faydalanılmaması arz ve talep dengesini bozmaktadır.Bu tez çalışmasında Ocak 2010 – Aralık 2018 döneminde Türkiye'nin göçe bağlıolarak nüfus açısından ve ekonomik olarak güçlü olan 3 büyük şehri İstanbul,Ankara ve İzmir için ele alınan makro ekonomik faktörlerin konut fiyatlarınaetkisinin analizi gerçekleştirilmiştir. Yerleşik halkın gayrimenkul talebinihareketlendiren unsur olarak faiz oranlarını ele alınmıştır. Özellikle bu üç bölgedeyabancıların gayrimenkule olan talebini araştırılmıştır. Diğer unsur gayrimenkularzını etkileyen girdi fiyatlarını dikkate alarak döviz kuru ve petrol fiyatlarıaraştırmaya eklenmiştir. Bağımsız faktörler tespit edildikten sonra panel verianalizi, eş bütünleşme testi, etki – tepki ve varyans ayrıştırması modellerikullanılmıştır.Eş bütünleştirme ve VAR analizleri sonucunda Ankara ve İzmir'de faizlerin konutfiyatlarını döviz fiyatlarına göre daha çok etkilediğini, İstanbul'da ise dövizkurunun konut fiyatlarını en çok etkilediği tespit edilmiştir.Anahtar Kelimeler: Konut Fiyatları, Döviz Kuru, Faiz Oranları, Petrol fiyatları,Yabancı doğrudan yatırım, VAR, Panel Veri Analizi, Eş Bütünleşme Testi, Etki –Tepki ve Varyans Ayrıştırması

Real estate, especially housing demand is shaped for housing, status acquisition andinvestment purposes of individuals. The macroeconomic factors affecting the priceare important in meeting all these needs. As the level of development increases, realestate investments are financed by financial institutions and financial marketresources rather than resources provided from households and public sector.However, the institutionalization of real estate investments in our country is notfully formed and the financial markets are not utilized sufficiently in financing theinvestments disrupts the balance of supply and demand.This thesis is the largest city in terms of Turkey's population of three studies inIstanbul, Ankara and Izmir discussed for macro-economic factors affect the priceof housing was examined. In this context, the analysis of different factors affectingthe changes in the housing price index of Istanbul, Ankara and Izmir betweenJanuary 2010 and December 2018 was conducted. Interest rates are addressed asthe driving force of the resident people's real estate demand. Especially in thesethree regions, foreigners' demand for real estate has been investigated. The otherfactor is the exchange rate and oil prices are added to the study by taking intoaccount the input prices affecting the real estate supply. After investigation ofindependent variables to real estate, it has used co-integration tests, cause-effectrelationship, variance analysis and panel analysis.This comes to see that interest rate is more effective than FX rate in Ankara andİzmir; whereas FX rate is more influential in housing prices in İstanbul.Key words: Real Estate Price, FX rate, interest rate, foreign direct investment (FDI)panel data analyses, co-integration tests, cause-effect relationship analysis, varianceanalysis.