Türkiye`de ipoteğe dayalı konut finansman sistemi

Abstract

Ülkemizde sosyal ve ekonomik yaĢantıda ortaya çıkan değiĢimler sermayepiyasalarında olduğu gibi gayrimenkul piyasalarında da geliĢime ve değiĢime yolaçmıĢtır. Türkiye'de uzun yıllardır süregelen konut sorununun çözümü ve nitelikli konutaçığının azaltılmasına yönelik yapılan çalıĢmalarda karĢılaĢılan en temel sorunlardanbirisi olarak gayrimenkul piyasalarının finansmanı karĢımıza çıkmaktadır. Bu sorununçözümüne yönelik yapılan düzenlemeler neticesinde farklı yöntemler, sermaye piyasasıkurumları ve araçları ortaya çıkmıĢtır.Gayrimenkul projelerinin finansmanında, özellikle konut finansmanı alanındaülkemizde büyük ölçüde öz kaynak, yakın çevre desteği, konut kredileri ve ipoteğedayalı araçların kullanıldığı görülmektedir. Fakat ülkemizdeki gayrimenkul piyasasıincelendiğinde, adı geçen araçlardan hiçbirisinin mevcut konut finansmanı problemininçözümünde yeterli etkinliği sağlayamadığı görülmektedir. Birçok geliĢmiĢ ülkede konutmülkiyetinin artırılması bakımından etkin bir çözüm yöntemi olarak kabul gören veuygulanmakta olan ipotekli konut finansman sisteminin geliĢtirilmesine yönelik son onyıl içerisinde ülkemizde de önemli adımlar atılmıĢtır. Ġpotekli finansman sistemin temelunsurlarının yapılandırılması amacıyla 5582 sayılı Kanun ve 6362 sayılı SermayePiyasası Kanunu çerçevesinde yapılan düzenlemelerin kurumsal konut finansmanınıngeliĢtirilmesi açısından kayda değer faydalar sağladığı görülmektedir. Özellikle birincilve ikincil piyasaların daha verimli bir Ģekilde iĢleyiĢinin sağlanması ve gayrimenkulteminatlı varlıkların finansal piyasalarda iĢlem görmesi gibi alanlarda sağlanan geliĢmelerin uzun vadede sistemin etkinliğine katkı sağlayabileceği düĢünülmektedir.Buna karĢılık, yüksek konut finansman maliyetleri, kısa vadeli kredi yapısı, alternatifkonut finansman araçlarının yeteri kadar geliĢmemiĢ olması, yasal düzenlemelerdekieksiklikler, kamusal destek ve teĢviklerin yetersizliği ile uzun vadeli makro ekonomikistikrara dayalı ve geliĢmiĢ bir finansal piyasanın bulunmaması sisteminin aksayanyönlerini ortaya çıkarmaktadır.Anahtar Kelimeler : Konut finansmanı, Menkul KıymetleĢtirme, Mortgage

Changes that occur in the social and economic life of our country have led to thedevelopment and changes in the real estate market as well as the capital markets. InTurkey, financing of the real estate market emerges as one of the main problemsencountered in efforts to resolve the ongoing housing problem and to reduce theaffordable housing deficit for many years. Various methods, capital market institutionsand tools have emerged as a result of the adjustments which have been made for thesolution of this problem.It is seen that individual sources, neighborhood support, housing loans and financialtools based on the mortgage are widely used in financing of real estate projects,especially in financing of housing in our country. However, when the real estate marketin our country is analyzed, it is observed that any of these tools have not providedadequate efficacy in order to solve the existing problems of housing finance. During thepast decade, important steps have been taken in our country to improve the mortgagebased finance system which is recognized as an effective solution method for increasingthe residential property ownership and being implemented by many developedcountries. It is seen that the regulations made under the Law No. 5582 and CapitalMarket Law No. 6362 in order to configure the basic elements of the mortgagefinancing system have led to considerable benefits in terms of developing institutionalhousing finance. Especially, the improvements provided in areas such as ensuring theefficiency of primary and secondary markets and and the real estate secured assetstraded in the financial markets are expected to contribute to the effectiveness of thesystem in the long run. In contrast, high housing financing costs, short-term loan structure, underdevelopment of alternative housing finance tools, deficiencies inlegislation, the lack of public support and government incentives the absence of anadvanced financial market based on long-term macro economic stability reveals thelimitations of the system.Key Words : Housing finance, Securitization, Mortgage