İmar uygulamalarında bedele dönüştürmeler

Abstract

3194 sayılı İmar Kanunu taşınmazların bedele dönüştürülmesine izin vermemiştir. İmar Kanunu, imar planlarına uygun parseller oluşturulması yönünde imar uygulamaları yapılmasını öngörmüştür. Hızlı kentleşme ve kırsal kesimlerden büyük kentlere olan hızlı göçler nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanununa göre imar uygulaması yapılması ihtimali kalmayan yapılaşmış alanların ıslahı adına, 2981 sayılı Kanun yürürlüğe girmiştir. Bu kanunun temel amacı mevcut durumu ıslah etmek olmuştur. Bunun yanında yapılaşmaya uygun şekilde oluşturulamayan işgalli parsellerin, bedelinin kamu idaresince ödenmesi öngörülmüştür. Böylelikle taşınmazların imar uygulamalarında bedele dönüştürülmesi de hukukumuza girmiştir.İmar uygulamalarında bedele dönüştürme işlemlerinin faydaları ve sakıncaları olmuştur. Öncelikle yapılaşmaya uygun parsellerin kaçak yapılaşma nedeniyle yok olması ve bu parsellerin 3194 sayılı İmar Kanununa göre imar uygulamalarına dahil edilememesi önündeki fiili engeller, bertaraf edilmiştir. Kaçak yapılaşma alanlarında ki fiili durum, kısmen dahi olsa imar planlarına kavuşmuştur. Taşınmazları müstakil tescil edilemeyen kısımları ile komşu parsellere tecavüzlü binaların işgal ettikleri alanların bedeli, leyh ve aleyhte ihdas edilen kanuni ipotekler ile mevcut yapılaşma korunmuştur. Hazine, belediye ve Vakıflar Genel Müdürlüğü taşınmazlarındaki işgalcilerin durumuna da hukuki olarak çözüm getirilmeye çalışılmıştır. Sonuçta, 2981 sayılı Kanun ile mevcut durumun ıslah edilmeye çalışılmıştır. Diğer yandan, 2981 sayılı Kanun ile getirilen bedele dönüştürmeler, komşu parsele işgalci olan maliklerin, bu eylemleri kamu idaresince tanınmıştır. Zorunlu bedele dönüştürmeler nedeniyle zamanın taşınmazına bina yapamayan maliklerin, taşınmazlarında ki mülkiyet hakkı işgalci komşularına geçmiştir. Bu durum kamu vicdanını yaralamıştır. Kimi uygulama alanlarında, bedele dönüştürmeler nedeniyle çok küçük hisseler teşekkül etmiştir. Bu hususlarda imar uygulamalarında bedele dönüştürmenin önemli sakıncalarıdır.

Re-development is an administrative and public operation and transaction to create new urban areas and exceptionally to adjust the current urban areas. The 3194 numbered Re-development Act (İmar Kanunu) of 1985 has the basic legal regulation in the field of re-development. This act has rules in this issue. Through this re-development process basically the non-urban areas are re-developed through the various kinds of plans and the private immovable owners have to release some of their lands to the public areas, such as schools grounds, roads, parks, governmental offices, and so on?After this operation the owners will certainly have less land but these newer ones will be more valuable; because they will be items of legal constructions. During this planning period, in many cases most owners cannot keep their earlier position on the land. At first a defined and restricted part of land is declared to be the re-development planning area and then the whole lands in that field are considered to have been mixed. After reduction of the public areas mentioned above, the rest area is divided into regular lands that each of them can independently be constructed in accordance with the re-development and city plans. Finally these lands can have been converted into ground plots. The ex-owners get reasonable and proportional ground plots, when the new ground plots are not enough for a single new ground plot, a share of the new ground plots are given to such owners. So, although they were single owners, after the re-development practice, they can find themselves to be in a co-ownership with one another over a newer property. In some cases because of the re-development and plans are not suitable even to give shares to the owners. If so, their new shares are converted into a price and this amount of money is paid. Of course this latest one is not the preferable way of satisfaction. It is an exceptional way. However it is inevitable for the re-development.