1600-1699 yılları İstanbul kadı sicillerinde yer alan satış işlemlerine göre konutların morfolojik özellikleri & konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler

Abstract

Gayrimenkul fiyatlarının geçmişe yönelik olarak uzun dönemli incelenmesi araştırmaları bir şehrin fiziksel, ekonomik ve sosyolojik tarihine dair önemli bilgileri ortaya koymasının yanında, bizi bugüne getiren dinamikleri daha iyi anlamamıza ve geleceğe dair daha sağlıklı öngörülerde bulunmamıza yardımcı olacaktır. Dünyada geçmiş yüzyıllara yönelik uzun dönemli fiyat analizlerine dair akademik çalışmalar artmaktadır. Ancak köklü tarihine rağmen Türkiye'deki şehirler için böyle araştırmalar şimdiye kadar yapılmamıştır. Osmanlı İmparatorluğu döneminde gayrimenkullerin el değiştirme işlemleri aynı zamanda noter vazifesi de gören kadılar tarafından tescil edilmekteydi. Bu bağlamda kadılar tarafından tutulan kadı sicilleri (mahkeme kayıtları), 600 yılllık sürece yayılan geniş kapsamı göz önüne alındığında araştırmacılara çok yönlü çalışma alanları sunmaktadır. On yedinci yüzyıl İstanbul'unda 100 yıllık dönemde, satış verilerinde belirtilen konutların nitelikleri (oda sayısı, kat sayısı v.b.), bulundukları konumları, satışın gerçekleştiği tarih gibi parametrelerin satış değerleri ile olan ilişkileri ve fiyatlara olan etkilerinin incelenmesi bu tezin ana çalışma konusunu oluşturmaktadır.Belirtilen konu, amaç ve kapsamda hazırlanan araştırma sekiz bölümden oluşmaktadır. Araştırmanın konusunun, sınırlıklarının, amacının, beş araştırma probleminin ve benzer çalışmaların bulgularının açıklanıp anlatıldığı giriş bölümünden sonra, ikinci bölümde, verilerin bulunması, tarihlerin düzenlenmesi, konumların belirlenmesi, satış fiyatlarının anlamlı tek bir birime dönüştürülmesi ve analizlerin yapılması ve değerlendirilmesi olarak beş aşamadan oluşan çalışmanın metodu detaylı bir şekilde anlatılmıştır.Üçüncü bölümde satış işlemlerinin gerçekleştiği dönemin yapısını ve söz konusu taşınmazların konumlanmış olduğu mekanı daha iyi anlayabilmek adına, İstanbul örneği üzerinden klasik Türk şehirlerinin yapısı ve dinamikleri incelenmiştir. Klasik Türk Şehirlerinin özellikleri (demografik, idari ve fiziksel yapısı), ulaşım sistemi, şehir merkezleri, ekonomik ve mesleki örgütlenmeler ve mahalleler olarak örgütlenmiş konut alanları incelenmiştir. Dördüncü bölümde mahkeme kayıtlarını daha iyi anlayabilmek için gayrimenkullerin özellikleri hakkında bilgi verilmiştir. Taşınmazların mülkiyet durumuna göre nasıl farklılıklar gösterebileceği, satış verilerinde ne tür el değiştirme yöntemlerine rastlandığı ve tez hazırlanırken bunlardan hangilerinin kullanılıp, hangilerinin neden kullanılmadığı ve söz konusu dönemde İstanbul'da yer alan konut tiplerinin neler olduğu açıklanmıştır. Beşinci bölümde ise satış verilerinde rastlanan değişik para birimlerini anlayabilmek, tek bir dile çevirebilmek ve yorumlayabilmek için, Osmanlı ekonomisinin temel para politikalarından kısaca bahsedilmiştir. Son olarak araştırma sorularının herbirine sırasıyla cevaplar aranmış, bu bağlamda sicillerden elde edilen 268 satış tescilinden oluşan veri setinin nitel ve nicel incelemeleri yapılmıştır. Öncelikle on yedinci yüzyıl konutlarının morfolojik özelliklerinden dönemin yaşam alışkanlıklarına dair çıkarımlar yapılmıştır. Bir sonraki adımda en yüksek satış değerine sahip konutlar nitel olarak incelenmiş, daha sonra ise konut fiyatlarının bağımlı olduğu değişkenler araştırılmıştır. Buna göre satış değerlerinin gayrimenkullerin oda sayısı, kat sayısı, suya erişiminin, mutfağının, banyosunun olup olmaması gibi mimari özelliklere ve taşınmazların konumlarına göre değişiklik gösterdiği ortaya çıkmıştır. On yedinci yüzyılda İstanbul Tarihi Yarımada'da yer alan on üç semtten on ikisinde konut nitelikli gayrimenkullerin rayiç değerlerine dair bilgiler bulunmuştur. Taşınmaz fiyatlarının yüzyıllık süreç içerisinde gösterdiği değişim yirmibeş yıllık periodlar halinde incelenmiş olup, bazı çıkarımlar yapılmış ancak kesin bir kanıya varmak için daha fazla veriye ihtiyaç duyulduğu sonucuna varılmıştır.Sonuç olarak bu çalışmanın bir sonraki aşamasında veri setine daha fazla tescil ekleyerek konut fiyat endeksi oluşturulabilineceği öngörülmektedir. Ayrıca tezin benzer konularda yapılabilecek yeni çalışmalarda kaynak olarak kullanılabilineceği değerlendirilmesi yapılmaktadır.

Long-term studies of real estate prices for the past will not only reveal important knowledge about the physical, economic and sociological history of a city, but will also help us to gain better understanding of the dynamics that has brought us the present and to make more accurate predictions for the future. Academic studies around the world on long-term price analysis for the past centuries have been increasing. However, such researches for the urban areas in Turkey has not been made so far, despite the long background of them.In the times of Ottoman Empire, transactions of real estates were registered by the Islamic Judges (kadı) who also acted as notary public. The Ottoman court records provide multidimensional fields of study to researchers, considering the wide scope of the six centuries period. The study of the prices of residential properties of seventeeth century Istanbul in the axis of different variables is the main subject of this thesis. The relationships with the sale values and the effects on the prices were examined with the parameters such as characteristics of the dwellings (number of rooms, number of floors etc.), their locations and dates of the sales.In this context, boundaries of the research regarding which time period will be used, what kind of real estates will be researched on and which location will be chosen as study area were decided. Therefore, scope of the research determined as hundred years of period, seventeenth century (years between 1600-16999), residential real estates and Historic Peninsula of Istanbul.Five research problems were identified. One, what are the morphological features of the houses in the seventeenth century Istanbul? How does these archeological features change depending on the life habits of the period? Two, what are the characteristics of the real estate of the highest sales value in the seventeenth century Istanbul and which features have increased the real estate value? Three, what were the morphological features that the prices of residential real estates in Istanbul in the seventeenth century depend on? Four, after inflation-adjusted, has there been a real change in real estate prices over the course of a century? Five, in the seventeenth century Istanbul, do the values of residential real estates vary according to the place they are located?The research which had been specified subject, purpose and scope is composed of eight chapters. After the introduction chapter which contained topic of the research, its boundaries, purpose, five research problems and the findings of similar studies, in the second part, the method of the study, which had five sections of finding the datas, converting dates, locating the locations, converting the sales prices into a single unit and analyzing, described in detail.The data set consisted of 268 residential real estate transactions which taken from eleven court record books of seventeenth century Istanbul which already have translated from Ottoman Alphabet to Turkish Alphabet. Dates in court records had to be converted to Gregorian Calender as Moon (Hijri) Calendar was used in Ottoman Empire in the seventeenth century. Ideally 2,7 registers were supposed to be for each year however those records had distributed unevenly to fourteen years. That's why house sales were grouped into 25 years intervals and they were analyzed as first, second, third and fourth quarters of the century. The comparison of sales prices by location was made over the districts that located in Istanbul in the specified period. Ottoman Istanbul had 13 districts in historical peninsula in seventeenth century. In this context neighbourhoods of the houses for sale which were recorded in the transactions were divided according to historic districts of Ottoman Istanbul.Different currency units of Ottoman Empire such as Akce and Sultani which made of precious metals like silver and gold and foreign currencies such as Dutch Thaler and Venetian Duke were used in transactions. That's why they were all converted first into Ottoman silver akce, then in order to comprehend them , converted into currency of USA Dollars of 2018.In the third chapter, the structure and dynamics of classical Turkish cities were examined through the Istanbul example in order to better understand the period which the sale transactions took place and the locations where the immovable properties were located.The characteristics of the classical Turkish cities (demographic, administrative and physical structure), transportation system, city centers, economic and professional organizations and residential areas that organized as neighborhoods were examined. In the fourth chapter, information was given about the properties of real estates in order to better understand the court records. It is explained how the real properties can vary according to the ownership status, what kind of hand exchange methods are found in the sales data and which ones are used and which ones are not used during the preparation of the thesis, and what types of housing types were happened to be found in Istanbul in the said period are mentioned. In the fifth chapter, the basic monetary policies of the Ottoman economy are briefly mentioned in order to understand and interpret the different currencies encountered in the sales data.Finally, each of the research questions were searched for answers, and in this context, qualitative and quantitative analyzes of the data set consisting of 268 sale registries obtained from court records were made. First of all, inferences about the life habits of the period were made from the morphological features of the seventeenth century houses. According to results %75 of the houses were consisted of two floors detached houses and %87 of them had a private outer space such as garden or courtyard.In the next step, the houses with the highest sales value were examined qualitatively and then the variables that dependent on the housing prices were investigated. It is revealed that the sales values vary according to architectural features such as the number of rooms, number of floors, whether there was a bath, kitchen or an access to water and location of real estates. Information on the fair values of residential real estates was found for twelve districts out of thirteen of the seventeeth century Istanbul Historical Peninsula. According to that highest value districts were Sultan Bayezid and Ebul Vefa which followed by Ibrahim Pasha. Those three districts were the closest ones to Grand Bazaar, the commercial center of Istanbul. in the prices of the immovable property over the course of a century has been examined in a twenty five years period and some inferences have been made but it is concluded that more data are needed to reach a definitive opinion.As a result, it is envisaged that the housing price index could be created by adding more registrations to the data set in the next stage of this study. Furthermore, it is evaluated that the thesis can be used as a resource in further studies that can be done in similar subjects.