Gayri menkul yatırım ortaklıklarının bağımsız dış denetimi ve bir uygulama

Abstract

GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININBAĞIMSIZ DIŞ DENET M VE B R UYGULAMAMahmut BACACIÖZETGayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar) SPK'nın VI/11 seri numaralıtebliğinin 4. maddesinde belirtildiği üzere; ilgili tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslardahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkulprojelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen,belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve tebliğ'de izin verilen diğerfaaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. Bu kurumlar ülkemizde çok yeniolup, ilk uygulamaları ABD'de görülmüştür. Temelde tasarruf sahiplerinin küçüktasarruflarıyla büyük gayrimenkul yatırımlarında bulunmasının güçlüğü üzerine ortayaçıkan bu kurumlar, tasarrufların birleştirilmesiyle büyük yatırımlar yapmak ve buyatırımların kazançlarından hissedarlarına faydalandırmak amacı gütmüşlerdir. Ancakzamanla GYO'ların sağladığı dışsal faydaların sadece yatırımcılara değil, ekonomininbüyük kesimlerine ve devletin vergi politikasına olumlu yönde yansıdığı görülmüştür.Ekonomik sistem içerisinde çok önemli bir yer tutan GYO'ların kendilerindenbeklenen işlevi yerine getirebilmesi için bağımsız dış denetiminin yaptırılması sermayepiyasası mevzuatınca zorunlu kılınmıştır. Bu zorunluluk, GYO'ların ekonomide yeni biraktör olarak yer alması, faaliyet alanının ilgili tebliğle belirlenen özel bir alanda olmasıgibi nedenlerle uygulamada tereddütlerin meydana gelmesine zemin hazırlamıştır.Yapılan bu çalışma ile GYO'ların bağımsız dış denetiminin yasal çerçeveye vedenetim mesleğinin gereklerine uygun olarak nasıl yapılacağı incelenmiştir. Ayrıca biruygulama örneği ile konu zenginleştirilmiştir. Şimdiye kadar özel denetim alanlarıyla ilgiliyapılan tez çalışmaları ?Sigorta Şirketlerinde Denetim?, ?Yatırım Fonlarının Bağımsız DışDenetimi?, ?Bankalarda Bağımsız Dış Denetim? gibi başlıklar taşımakta olup, GYO'larınbağımsız dış denetimine ilişkin bir çalışma yapılmamıştır.Çalışma üç bölümden oluşmakta olup, birinci bölümde GYO'ların denetimineilişkin genel bilgiler verilmiştir. kinci bölüm denetim standartları, denetim teknikleri,bilgisayarlı denetim ve GYO'ların denetim süreci, bu denetimin önemi ve kendine özgüboyutlarını ele almaktadır. Üçüncü bölümde ise, buraya kadar teorik çerçevesi verilenkonunun bir uygulama örneği ile somutlaştırılması sağlanmıştır.

INDEPENDENT EXTERNAL AUDIT OF THE REAL ESTATE INVESTMENTTRUSTS AND AN APPLICATIONMahmut BACACIABSTRACTReal estate investment trusts are capital market institutions that are able to invest in realestates, real estate backed capital market instruments, real estate projects, rights depending on realestates and capital market instruments and are able to establish ordinary partnership to realizecertain projects and other activities allowed by the Communique, according to the procedures andstandards set by the Communique, as indicated in the 4. article of the Capital Markets Board ofTurkey?s Communique numbered VI/11. These institutions are very new in Turkey and wereincorporated in U.S.A firstly. These institutions, that appeared on difficulties of makinginvestments in real estates with the small amounts of savings of the moneysavers, aimed to makebig amount of investments by merging savings and to enable shareholders to benefit profits ofthese investments. However, external benefits provided by the real estate investment trusts wereseen that they had positive effects not only on the investors but also on the big proportion of theeconomy and tax policy of the government in the course of time.It was obliged by the legislation of capital markets that the real estate investment trusts,which take very important place in the economical system, to have themselves made independentexternal audit to be able to comply with the expected functions from themselves. This obligationcaused uncertainties because of some reasons such as real estate investment trusts are new actorsin the economy, their range of activities are in a special field determined by the concerningCommunique.In this study, it was analysed how the independent external audit of the real estateinvestment trusts can be made according to the legal framework and requirements of auditoccupation. Besides, the subject was enriched by an application example. Thesis studies in thefield of special audit had headings like ?Audit of Insurance Companies?, ?Independent ExternalAudit of Investment Funds? and ?Independent External Audit of Banks? until now and a studyconcerning independent external audit of the real estate investment trusts was not made before.General information concerning audit of real estate investment trusts was given in the firstsection of this study which consists of three parts. In the second part, audit standards, audittechniques, computerized audit and audit process of real estate investment trusts, importance anddimensions special to this kind of audit was analysed. In the third part, the subject of whichtheoretical framework was given until this point was concreted by an application example.