Kentsel dönüşüm alanlarında uygulama araçları ve yasal sorunlar: İmar hakkı transferi kapsamında Erzurum Palandöken ilçesi imar-iskan blokları örneği

Abstract

Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanları içerisinde gerek belirlenen alanda dönüştürülmesi gereken mevcut yapılaşmanın yoğunluğu, arazi fiyatlarının yüksekliği, mülkiyet deseninde çok hisselilik nedenleriyle proje maliyetlerinin yükselmesi, gerek de elde edilecek kentsel rant talebinin yüksekliği planlamaya olumsuz şekilde yön vermektedir. Bu alanda yapılacak yeni planlamada yapı kalitesi yüksek ancak kentsel yaşam kalitesi düşük kent parçaları oluşmaktadır. Dolayısıyla Plan Yapım Yönetmeliklerine aykırı düzenlemeler, imar uygulamaları ve hak kayıpları nedeniyle mülkiyete ilişkin işlemler birçok yasal sorunları ortaya çıkarmakta ve projeler istenen başarıya ulaşamamaktadır. Bu çalışmada tarihsel süreç içerisinde kentsel dönüşüm kavramı ile bu kavrama ilişkin alt başlıklara ilişkin ilgili mevzuat incelenmiştir. Mevcut yöntemlerin hukuki ve mekansal problemleri çözmede yetersiz kalması yeni yöntem arayışlarına yöneltmektedir. Henüz ülkemizde yasal düzenlemelerde yerini alamamış olmakla birlikte birçok ülkede uygulanan ve imar hakkı transferi olarak nitelendirilen imar haklarının, bir başka projeye transferinin sağlanması yöntemi ile kentsel dönüşüm alanlarının planlanmasına yeni ve daha insancıl bir boyut kazandırılması konusu teknik ve hukuki boyutlarıyla bu çalışma ile ortaya konacaktır. Konu güncel bir örnek üzerinde de irdeleneme imkanı bulmaktadır. Erzurum İli Palandöken İlçesi Sınırları dahilinde bulunan ve Eski İmar-İskan Blokları olarak adlandırılan alanda gerçekleştirilmeye çalışılan kentsel dönüşüm projesinde hak sahipleri ve proje ortaklarının sayıca fazlalığı nedeniyle ortaya çıkan yapılaşma yoğunluğu, maliyetlerin yükselmesi, mülkiyet haklarının gasp edilmesi gibi nedenlerle bir çok hukuki sorun ortaya çıkmış, davalar açılmış ve projenin tamamlanamamasıyla sonuçlanmıştır. Ortaya çıkan çeşitli hukuki sorunlar irdelenerek İmar hakkı transferi yöntemi ile bu projede yeni bir çözüm arayışına gidilebilir mi sorusuna bu çalışmayla yanıt aranacaktır.

Both the intensity of existing buildings to be converted in the designated area, the increase of land prices, the increase in the cost of the project because of very shares in the ownership patterns within Urban Regeneration and Development Project Areas and the raise of urban rent demand to be obtained direct planning negatively. The parts of town, the quality of build is high but the quality of life in urban is low, consist in the new planning will be made in this area. Thus, the arrangements contrary to making plan regulations, development applications and processes related to ownership due to loss of rights find out lots of legal issues and the projects can't reach the desired success. The concept of urban regeneration in the historical process and the legal legislation of subtitles for this concept were investigated in this study. Existing methods are insufficient to solve legal and spatial problems so it directs them to the search for new method. The transfer of development right is not exist in legal regulation in our country but in lots of countries, development rights which known as the transfer of development rights will be legal, healthful, and technic application with transferring these rights to another project. The subject can be examined in an actual sample. In the area which is located within the boundaries Palandöken district of Erzurum and is called Old Development-Settlement Blocks, the urban renewal project is being pursued has some problems because of the preponderance of right holders and project partners. These are construction density, higher costs, usurpation of property rights. These problems have caused a lot of legal issues and lawsuits have been filed and it has resulted in the completion of project. The resulting variety of legal issues will be examined and ın this project, the question ,there is a new solution or not, will be answered with the method of the transfer of development right.