Konut finansmanı amacıyla yapılan finansal kiralama sözleşmesinin kuruluşu ve hukuki niteliği

Abstract

Türkiye'de konut finansmanı sorununu gidermek üzere çalışmalar yapılmış, ?5582 Sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı? 01.12.2005 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanlığı'na sunulmuş, 22.02.2007 tarihinde Meclisten geçerek kanunlaşmıştır. Böylece ?uzun vadeli konut finansman sistemi? hukukumuza girmiştir.5582 Sayılı Kanunun 12. maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38. maddesine eklenen 38/A maddesinde konut finansmanı; konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması şeklinde tanımlanmıştır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır. Sermaye Piyasası Kanununda yapılan bu değişikliklerle, konut finansmanı sisteminin amacı da düzenlenmiştir. Konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.5582 Sayılı Kanunla Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Finansal Kiralama Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve çeşitli vergi kanunlarında değişiklikler yapılmıştır. Getirilen hükümlerle birlikte, bunlara ilişkin ayrıntıların düzenlenmesi Sermaye Piyasası Kurulu, BDDK ve Sanayi ve Ticaret Bakanlığı gibi çeşitli kurumlara bırakılmış, birçok hususun ise ileride sorun çıktığı zaman tebliğlerle çözülmesi yönünde bir tercih yapılmıştır. Sonuç olarak da sistem bütünüyle düzenlenememiş, yapılan ve sağlanmak istenen düzenlemeler ise yeterince anlaşılamamıştır. Nitekim Kanunun özünü teşkil eden ?konut finansmanı sistemi? kavramı dahi SerPK 38/A maddesinde tanımlanmıştır.Finansal Kiralama Kanununda açıkça ifade edilmese de 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile kapsamı genişletilmiş, konusu içine ?konut? da dahil edilmiş ve dolayısıyla sözleşmenin diğer tarafını tüketici olarak gerçek kişilerin oluşturması mümkün hale gelmiştir. Konut edinmenin tüketici işlemi sayılması ve finansal kiralama sözleşmesinin konusunu teşkil edip edemeyeceği hususlarına ilişkin tartışmalar, 5582 Sayılı Kanun sonrasında geride kalmıştır. Yapılan bu düzenlemeler, finansal kiralama işleminin özelliklerinin istisnasını oluşturmuştur. Bu şekildeki değişikliklerin yapılma nedenlerine 5582 Sayılı Kanunun gerekçesinde yer verilerek, finansal kiralama sözleşmesinin de tüketici işlemi olarak düzenlenme sebebinin, konut kredisi yanında alternatif bir finansman modeli oluşturmak olduğu belirtilmiştir. Buna ilave olarak, finansal kiralama şirketlerine fon sağlanmasının da amaçlanmış olabileceği de düşünülmektedir.Sonuç olarak finansal kiralama sözleşmesinin taraflarından birinin tüketici, sözleşme konusunun da konut olması mümkün olmuştur. Tüketici sözleşmesi şeklinde kurulan bu sözleşmelere finansal kiralama sözleşmelerinin kuruluşuna ilişkin koşullar da uygulanacak, sözleşmenin unsurları finansal kiralama sözleşmesinin unsurlarına paralel olacaktır.Anahtar Kelimeler: Konut Finansmanı, Finansal Kiralama Sözleşmesi, Konut Finansmanı Sözleşmesinin Tarafları ve Şekli.

Studies were conducted to settle the housing financing problem in Turkey, the ?Draft Law no. 5582 on Amending Several Laws concerning Housing Financing System? was presented to the Presidency of the Grand National Assembly of Turkey on 01.12.2005, and was passed and enacted by the Assembly on 22.02.2007. Thereby, ?long term housing financing system? entered into our law.In article 12 of the Law no. 5582 and article 38/A added to the article 38 of the Capital Market Law no. 2499, the housing financing is defined as disbursement of loan to the consumers in order for them to acquire a house, lease of the houses to the consumers through financial leasing, and disbursement of loan to the consumers under the guarantee of houses owned by them. The loans disbursed for refinancing of the loans within this scope are within the scope of house financing, as well. The objective of the housing financing system was arranged by these amendments made in the Capital Market Law. The housing financing agencies are the banks disbursing loan directly to the consumers of conducting financial leasing with the aim of housing financing, and the financial leasing companies and financing companies which are deemed appropriate by the Banking Regulation and Supervision Agency to engage in housing financing activity.Amendments were made by the Law no. 5582 in the Law on Protection of Consumers, Financial Leasing Law, Enforcement and Bankruptcy Law, and several tax laws. By the provisions enacted, arrangement of the details regarding to such matters was left to several agencies such as the Capital Market Board, Banking Regulation and Supervision Agency, and Ministry of Industry and Commerce, and it was preferred to settle many issues by communiqués should any problem arise in the future. In conclusion, the system could not completely arranged, and the arrangements that were desired to be made and provided could not be adequately understood. As a matter of fact, even the concept ?housing financing system? that is the core of the subject is defined in article 38/A of the Capital Market Law. 5582 inThough not clearly expressed in the Financial Leasing Law, its scope was expanded with the Law no. 5582 on Amending Several Laws concerning Housing Financing, ?housing? was included in it, thus, it was made possible for the real persons to be the counterpart of contracts. The discussions as to considering house acquisition as a consumer transaction and whether it can be the subject of financial leasing contract were left behind following the Law no. 5582. These arrangements made constituted exception for the characteristics of the financial leasing transaction. The reasons of making such amendments were given in the preamble of the Law no. 5582, and the reason of arrangement of the financial leasing contract as a consumer transaction was stated to be creating an alternative financing model besides the housing loan. In addition, it is thought that it might be aimed to provide funding to the financial leasing companies.As a result, it was made possible for the financial leasing contracts to have the consumer as one party, and housing as the contract subject. The conditions regarding constitution of the financial leasing contracts will be added to these contracts which are constituted as consumer contract, and the contract items will be in parallel to the items of the financial leasing contract.Keywords:Financing of Housing, Financial Leasing Agreement, Form of and Parties to the Housing Financing Agreement.