Yatırım projelerinin değerlendirilmesi ve kent ucu konut sistemleri için bir uygulama

Abstract

vm ÖZET Yatırım projelerinin hayata geçirilmeden önce ayrıntılı olarak incelenmesi gereklidir. Bu çalışmada kent ucunda gerçekleştirilmesi düşünülen 62 konutluk bir site inşaatının fizibilite incelemeleri ve yatırım değerlendirmeleri yapılmıştır. Birinci bölümde yatırımın ve yatırım projesinin tanımı, amacı ve kapsamı anlatılmıştır. Daha sonra ise yatırım projelerinin sınıflandırılması ve değerleme gerekliliği hakkında bilgiler verilmiştir. İkinci bölümde, yatırım projelerinin hazırlanmasının ve değerlendirilmesinin önemi ve aşamaları anlatıldıktan sonra fizibilite etüdünün aşamaları olan pazar analizi, teknik analiz, finansal analiz ve değerlendirme teknikleri incelenmiştir. Daha sonra ise kesin proje, yatırım projelerini izleme teknikleri, deneme üretimi ve kesin üretime geçiş safhaları anlatılmıştır. Üçüncü bölümde, yerleşim ve konut kavranılan hakkında bilgiler verildikten sonra konut sektörünün ekonomideki yeri ve önemi, gayri safi milli hasıla içindeki yeri, yatırımlar içindeki yeri, istihdam ve işgücü açısından önemi, diğer sektörler açısından önemi ve konjonktürel etkisi incelenmiştir. Dördüncü bölümde, konut ihtiyacının saptanması; statik ve dinamik konut ihtiyacı olarak ikiye ayrılarak incelenmiştir. Konut arzı hakkında bilgi verildikten sonra konut arzım belirleyen finansman, maliyetler, vergi politikası, kredi politikası, girişimcilik ve diğer faktörler incelenmiştir. Ardından konut talebi ve bunu belirleyen demografik etmenler, kentleşme ve göç, gelir artışı ve tasarruf, yenileme ihtiyacı, alternatif yatırım imkanları ve konut talebini belirleyen diğer etmenler incelenmiştir. Beşinci bölümde, gelecek yıllarda, Türkiye'deki konut talebinin ne kadar olacağını bulabilmek için bir model geliştirilmiştir. Bu bölümde konut talebini etkilemesi olası birçok faktör incelenmiş ve uygun görülenleri anlamlı bir sonuç verecek şekilde değerlendirilmiş, bunun sonucunda gelecek yıllarda Türkiye'deki tahmini konut talebini veren model oluşturulmuştur. Altıncı bölümde, kentsel değişim süreci hakkında bilgi verilmiştir.IX Yedinci bölümde, kent ucu yerleşimlerinde kullanılan prefabrik modüler konutlar, kütük evler,betonarme evler ve taş evler hakkında bilgi verilmiştir. Sekizinci bölümde, kent ucu yerleşimlerinde kullanılan çeşitli ev tipleri için maliyet analizleri yapılmıştır. Prefabrik modüler konutlar ve kütük evlerin maliyetleri direk imalatçı ve ithalatçı firmalardan alınmıştır. Betonarme evlerin maliyetleri belirlenirken öncelikle tek aile ev tipleri ve özellikleri belirlenmiş, daha sonra tek aile evleri için imalatlar ve imalat listeleri belirlenmiştir. Tek aile evlerine ait imalat miktarları belirlendikten sonra imalat miktarlarını saptama yöntemleri hakkında bilgi verilmiştir. Tek aile evlerine ait imalat fiyatları; iç bitirme imalatlarının, iç donatı imalatlarının ve sabit imalatların fiyatlandırılmasının ayrı ayrı incelenmesi ile elde edilmiştir. Dokuzuncu bölümde, kent ucu yerleşimlerinin nasıl dizayn edilmesi gerektiği incelenmiştir. Bu bölümün birinci alt başlığı olan konumsal özelliklerde; istihdam bölgelerine yakınlık, çevredeki okulların kalitesi, çevrenin sosyal sınıfı, yerel mağazalara yakınlık ve fiziksel çevre kalitesi incelenmiştir. İkinci alt başlık olan fiziksel özelliklerde; yerleşim biriminin boyutu, yerleşim bölgesinin topografyası, zemin koşulları ve mevcut toprak örtüsünün önemi anlatılmıştır.Üçüncü alt başlık olan yerleşim dizayn elementlerinde; yoğunluk, güneş ışığı ve manzara, halka açık bölgeler, gizlilik, güvenlik, özel bahçeler, yollar, otoparklar, yürüyüş yollan, peysaj, çocukların oyun alanları ve rekreasyonal konforlar incelenmiştir. Onuncu bölüm uygulama bölümüdür. Bu bölümün başında site modellemesi yapılmış ve anket sonuçlan hakkında bilgi verilmiştir. Sitenin parselasyon planı verildikten sonra alt 'imalatlar ve bu imalatların süreleri belirlenmiştir. Bu imalatlara göre her bir villanın inşaat sürecinin gantt şeması çizildikten sonra site inşaatının aylık planlaması yapılmış ve aylık giderler, alt imalatların maliyetlerine göre belirlenmiştir. Daha sonra projenin mali etüdü yapılmıştır. Bu bölümde aylar itibari ile sabit yatırım giderleri dağılımı, amortismanlar, işletme giderleri belirlenmiş ve bunların sonucunda her bir evin satış fiyatının ne kadar olacağı ve ödeme planı ortaya çıkarılmıştır. Enflasyona dayalı bir ödeme planı düşünüldüğünden; gelecekteki gider ve gelirlerin ne kadar olacağı tahmini yapılmış, bunun sonucunda proforma gelir ve nakit akımları elde edilmiştir. Geri ödeme süresi, nakit akımlarının net bugünkü değerleri, iç karlılık oram bulunmuş ve karlılık analizi yapılmıştır.Sonuç bölümünde, yapılan etüdler ve uygulanan anketin sonuçlan değerlendirilerek projemizin eksik ve başarılı yönleri tartışılmış; projenin başarıya ulaşıp ulaşmayacağı hakkında yorumlar yapılmıştır.

XI SUMMARY Investment projects should be analysed in full detail before their implementation. In this study, the feasibility study and investment perfbrmanace evaluations of an out of town 62 unit residential development have been carried out. The first section of this study covers the description, objective and the scope of the investment and the investment project, followed by information on the classification of investment projects and the neccessitiy of valuations. In the second section, the importance of the preperation and evaluation of investment projects are discuseed together with the phases of feasibility studies, which consist of market analysis, technical analysis and financial analysis, are examined. This is followed by infbrmtaion on final project, techniques for screening investment projects, test production and phases of transition to final production. Starting with general information on the concepts of population centers and housing, the third section analysis the importance of housing sector in the economy, its ratio within the Gross National Product and overall ivestments, its importance for employment, labor and other sectors of the economy and its conjunctural effects. Fourth section, analyses the determination of housing need in two different categories, static and dynamic. Having given general information on housing supply, this section discusses factors affecting housing supply including finance, costs, taxation policies, credit policies and entrepreneurship. This is followed by the analysis of housing demand and the factors affecting it, such as demographic factors, urbanization and immigration, income growth and savings, need for renewal and alternative investment opportunities. The fifth section develops a model for the estimation of future housing demand in Turkey. In this section, potential factors that might have an impact on housing demand have been examined and those deemed to be appropriate have been used to form a model for the estimation of future housing demand in Turkey. The sixth section presents information on the process of urban changes.Xll The seventh section gives information on prefabricated modular houses, prefabricated wood houses and reinforced concrete houses used in out of town residential projects. The eighth section, presents cost analysis for different types of houses used in out of town residential projects. After the determination of the manufacturing quantities of single-family houses, this section gives information on techniques for the determination of manufacturing quantities. The manufacturing quantities of single-family houses are derived through the separate analysis of pricing of internal finishing manufacturings, internal installation manufacturings and fixed manufacturings. The ninth section examines how out of town residential developments should be designed. The first sub-section of this section discusses the locational characteristics; comprising access to employment opportunities, quality of the schools nearby, social class of the neighbourhood, proximity to local shops and physical environmental quality. The second sub-section presents the physical characteristics; comprising Size of the Site, Topography of the Site, Condition of the Sub-Soil and Existing Groundcover. The third sub-section discusses the elements of site design of the residential projects comprising; density, orientation and outlook, public open space, privacy, security, private gardens, residential roads, parking, footpaths, landscaping, children's play areas and recreational amenities. The tenth section starts with the modelling of a residential project and gives information on the results of a sample survey. The presentation of the site plan is followed by the sub manufacturings and their time schedules. After presentation of the gantt scheme of the construction process of every single unit, the monthly planning of the residential project is made and monthly expenses are determined in accordance with sub manufacturings costs. This is followed by the financial analysis of the project, where fixed investment expenses, depreciations, operating costs are determined on a monthly basis, resulting with the assessment of the sale price of individual units and the installment plan. Due to the consideration of an inflation-based installment plan, a proforma cash flow table is generated after the estimation of monthly incomes and expenses. Finally, a profitability analysis is carried out after the calculation of the payback period, the net present values of the cash flows and internal rate of profitability.xm The conclusion part starts with explaining the importance of the sub-urban areas in the future in Antalya. This part evaluates all the studies and the implemented sample survey results carried out in this dissertation, it discusses the weaknesses and strengths of our project and comments on whether the project will succeed or not