Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, inşaat sözleşmelerinin bir türüdür. Özel bir tür olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, belirlenen bağımsız bölümleri yapmayı taahhüt ederken arsa sahibi de, belli arsa paylarını devretmeyi taahhüt eder. Müteahhit yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden tapuda pay geçirme yükümlülüğünü içerdiği için, hem inşaat yapma, hem satış vaadi sözleşmelerini bünyesinde birleştiren özel bir tiptir. Yargıtay kararlarında da çift tipli sözleşme olarak nitelendirilmektedir. Teoride karma sözleşmelere hangi hükümlerin uygulanacağı konusunda çeşitli görüşler ileri sürülmüştür. Doktrinde yaratma (kıyas) teorisinin uygulanması gerektiği kabul edilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri için taşınmaz satımı ile istisna sözleşmesine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanabilecektir. Hükümlerin uygulanmasında çatışma olduğu zaman, tarafların sözleşmedeki amaçları ve tarafların menfaatleri göz önüne alınarak hakkaniyet çerçevesinde karar verilecektir. Şayet bir sonuç elde edilemezse örf ve adet hukukuna başvurulacak, bundan da bir sonuç elde edilemediği takdirde hakim TMK m. 1'e göre hukuk kuralı yaratacaktır.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin bir takım borçları bulunmaktadır. Bunlar; yapıyı sözleşmeye uygun bir şekilde yapma ve zamanında teslim etmedir. Ayrıca yapının ayıplı olduğu durumlarda müteahhidin arsa sahibine karşı ayıba karşı tekeffül borçu da bulunmaktadır. Arsa sahibinin borçları ise; arsa paylarını devretme ve inşaatın yapılması için kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirmedir.Doktirinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ani edimli sözleşmeler mi yoksa sürekli borç ilişkisi doğuran sözleşmeler mi olduğu tartışma konusudur. Ani edimli borç ilişkilerinde edimin ifasıyla borcun sona ermesi aynı anda gerçekleşmektedir. Alacaklı ifaya ilişkin menfaatini borcun sona ermesi anında sağlar. Sürekli borç ilişkisi doğuran edimlerde ise taraflar arasında sürekli bir borç ilişkisi bulunmakta ve borçlar da zaman içerisinde bölümler halinde ifa edilmektedir. Şayet borç ilişkisinin sürekli olduğunu kabul edersek, arsa sahibi sözleşmeyi sona erdirdiğinde, sözleşme ileriye yönelik sonuç doğuracağı için yerine getirilmiş kısımlar varlığını koruyacaktır. Fakat borç ilişkisinin ani edimli olduğunu kabul edersek de sözleşme geçmişe etkili bir şekilde ortadan kalkacağı için müteahhit o ana kadar yapmış olduğu işlerin karşılığını sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak isteyebilecektir.

Building Contract in return to land share is a kind of Building Contracts. Concerning with this type of contracts, a contractor promises to build separate parts and a land owner promises to turn over land share. Since the contract includes obligations of each party, the contractor obliged to construct the building, the land owner obliged to title deed in return to share, in another way it includes constructions and in return sale promise and these conditions make the contract special. Supreme Court considers this kind of contracts double kind contract. In theory, many ideas were put forward concerning what kind of rules will be applied for mixed contracts. According to doctrine, creation theory must be applied. Rules related to sale of immoveable and exception contract can be applied by comparison. If any conflict occurs during the application, aims and benefits of the both parties as promised in the contract will be reviewed and will be judged being equal to both parties. If the conflict can not be solved, law of custom and usage will be applied. If the conflict still exists, a judge will create law rule according to TMK m.1.The contractor owes the land owner in some ways according to building contract in return to land share. To construct the building as signed in the contract and terminate it on time. Besides, in case of fault, the contractor owes the land owner again because of fault. Like the contractor, the land owner owes the contractor as well. The debts of land owner are turn over the land share and do other obligations from which he/she is responsible.Within the doctrine, the situation of the contract whether it is continuous or non continuous is on debate. At non continuous contract, the debt terminates when the obligation has done. The obligee benefits, the sooner the other party done his/her obligation. At continuous debt relations, parties are related to each other continuously in debt. And debts are paid in time in separately. If we consider the dept as continuous, in case of the land owner cease the contract, since the contract considers future, it contains some parts which are already done. If we consider the dept as non continuous, the contract do not considers past. In that case the contractor could claim against the works he has done till that time.