Bireysel yatırımcı davranışları bağlamında Muğla konut piyasasında oluşan spekülatif köpük etkisinin incelenmesi

Abstract

Bu çalışma temelde iki olguyu araştırmaktadır. Birincisi, Muğla konut piyasasında yatırımcıların yatırım kararı alırken hangi psikolojik eğilimlerle hareket ettikleri, ikincisi ise söz konusu piyasada köpük olup olmadığıdır. Yatırımcıların karar alma süreci pek çok önyargı/duygulara dayandığından piyasalarda genellikle sınırlı rasyonalitenin hakim olduğu görülmektedir. Finansal piyasalar gibi konut piyasasında da bu tür eğilimlerin varlığı yadsınamaz. Muhafazakarlık, optimizm, geri görüş, pişmanlıktan kaçınma, aşırı güven, sürü davranışı, aşinalık, kendine atfetme, aşırı/eksik duyarlılık bunlardan en göze çarpanlarıdır. Bu önyargı/duygular aynı anda pek çok yatırımcıyı etkisi altına alarak kartopu etkisi yaratmakta ve piyasalarda köpüklere yol açarak ani fiyat çöküşlerini getirebilmektedir. Bu çalışmada, Muğla konut piyasasında yatırımcıların hangi psikolojik eğilimlere sahip olduğu araştırılmıştır. Bunun için anket çalışmasına katılan yatırımcılardan rastgele seçilen 70 konut sahibiyle derinlemesine mülakat anketi gerçekleştirilerek konut piyasasına dair psikolojik eğilimleri ortaya konulmaya çalışılmıştır. Elde edilen bulgulara göre, Muğla konut piyasasında yatırım yapanlar muhafazakar, optimistik, aşinalık önyargısına sahip ve risk almaktan kaçınan yatırımcı tipine uygun hareket etmektedir. Varlık fiyatlarındaki hareketin ekonomik temellerle açıklanamayan kısmı veya bir varlığın temel değerindeki sapmalar olarak tanımlanan köpük; finansal piyasalarla birlikte konut piyasasında da zaman zaman görülmektedir. Bu çalışmada konut piyasasında konutun fiyatı; reel kira getirisi, mortgage faizi ile birlikte ele alınarak belirli bir dönem için konut fiyatındaki artışların ekonomik temellere dayanıp dayanmadığı test edilmiştir. Konut fiyatlarında default durumunun ortaya çıkabilmesi için kiraların yıllık reel değerindeki değişimin mortgage faizinden daha düşük olması gerekir. Gayrimenkulün yıllık değer artışı mortgage ödemelerinden fazla ve gelir artışı pozitif yönde olduğu sürece piyasada köpükleri algılamak veya köpüklerin son bulması mümkün değildir. Muğla konut piyasasında 2000-2013 dönemi için yapılan hesaplamalara göre, konutun toplam yıllık reel getirisi mortgage faizine yakındır dolayısıyla bu piyasada köpük bulunmamaktadır, konut piyasası kendi ekonomik getirileriyle açıklanabilmektedir.

This study basically investigates two phenomenons. First, the psychological motivations of the investors when they make decisions to invest in the Mugla real estate markets and secondly if there is a bubble in this market. Because of the decision process involves many prejudgments/emotions, limited rationality in the markets perceived to dominate. Similar to the financial markets, real estate markets likely to experience such trends. Conservatism, optimism, hindsight bias, disposition effect, overconfidence, herding-behavior, familiarity bias, self attribution bias, investor sentiment are most remarkable among this trends. These prejudgments/emotions create the snowball effect by influencing many investors and able to cause price bubbles that eventually collapse. This study investigates the psychological tendencies of the real estate investors in Mugla. To investigate the psychological tendencies this study conducts in-depth interviews with randomly selected 70 homeowners. According to the findings, investors in the Mugla real estate markets conform the investor type that are conservative, optimistic, risk averse and with familiarity bias.Bubbles which are often defined as asset price movements that cannot be explained by economic fundamentals or as asset price deviations from the real value of the assets are often observed in real estate markets. This study tests whether housing price increases conform economic fundamentals by investigation the housing prices in line with real rental income and mortgage interest rates. For default to occur in the housing markets, changes in the annual real rental values have to be smaller than the mortgage interest rates. As long as the annual increase in the real estate value exceeds the mortgage payments and incomes increase sufficiently it is impossible detect bubbles or their collapse. According to the calculations in Mugla real estate market in 2000-2013 period, the total real income from the housing close to the mortgage interest rates thereby there is no bubble in this market, real estate market can be explained by its own economical return.