Kentsel dönüşümde mülkiyet ilişkilerinin regresyon analizleri ile izlenmesi: Erenler Cedit örneği

Abstract

Ülkemizde kırsal alanlardan kentsel alanlara yaşanan göç ve hızlı nüfus artışı nedeniyle kentlerde konut ihtiyacı artmış; hızlı kentleşme sonucu gecekondulaşma, çevresel bozulma ve altyapı yetersizliği gibi sorunlar da ortaya çıkmıştır. Ayrıca 1999 yılında yaşanan Marmara depremi sonrasında kentsel yenileme ve depreme dayanıklı konut ihtiyacı nedeniyle kentsel dönüşüm kavramı gündeme gelmiştir. Mekâna bağlı değişimlerin izlenebilmesi, toprağın yeniden düzenlenmesi, imar durumu, mülkiyet, altyapı gibi verilerin birbiri ile olan ilişkileri ve sorgulanabilmesi de kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında önemli bir duruma gelmiştir. Dönüşüm uygulamalarında süreçlerin daha iyi yönetilebilmesine olanak sağlayan en önemli ve gerekli yöntemlerden biri coğrafi bilgi sistemleridir. Bu tez çalışmasında, deprem sonrası etkilerin en çok görüldüğü ve kentsel dönüşüm faaliyetlerinin hız kazandığı Kocaeli ili seçilmiş olup, İzmit ilçesi Erenler Cedit mahallesinde uygulanan kentsel dönüşüm projesi örnek uygulama alanı olarak belirlenmiştir. Projeye ait grafik ve grafik olmayan veriler, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi ve proje uygulayıcısı Kent Konut AŞ'den edinilmiş; bölgedeki kentsel dönüşüm öncesi ve sonrasına ait hâlihazır haritalar, imar durumu, mülkiyet ve parsel alan bilgileri kullanılmıştır. Bölgedeki mülkiyet bilgileri esas alınarak bu veriler karşılaştırılmış ve coğrafi bilgi sistemleri kullanılarak sorgulanabilir bir ilişkisel veri tabanı oluşturulmuştur. Oluşturulan veritabanında maliklerin kentsel dönüşüm öncesinde sahip olduğu hisse ve arsa miktarları ile dönüşüm sırasında aldıkları bedeller karşılaştırılmıştır. Kentsel dönüşüm projesi sonucunda bölgedeki mülkiyet değişimi incelenmiş ve arsa miktarlarına göre oluşan satış ya da takas eğilimleri çeşitli regresyon analizi modelleri ile analiz edilmiş ve yorumlanmıştır.

The need for housing has increased in urban areas of Turkey because of some reasons such as migration from the rural areas to urban areas and rapid population growth. Thereafter, some problems such as environmental deformations, squatting and lack of infrastructure have also occurred because of rapid urbanization. Furthermore, after The Marmara Earthquake in 1999, the concept of urban regeneration has been emerged for needs of urban renewal and stronger structures for earthquakes. Monitoring of the physical changes, reorganization of the land, relations and analyzes between public improvements and property on urban regeneration projects have come into prominence. Geographic Information System is the one of the most important and essential methods to manage the regeneration process better.Kocaeli where has been observed the most of earthquake effects, is selected and the urban regeneration project applied to Erenler Cedit Neighborhood of Izmit district is taken as a case study. Graphical and non-graphical data of the project is obtained from Metropolitan Municipality of Kocaeli and contractor Kent-Konut Inc. Base maps, public improvements, information of property and area which belongs to previous and next time of the urban regeneration project are used in the study. Mentioned data is compared regarding property information and an analyzable relational database is composed with Geographic Information Systems. In this database; percents and land amount of owners at previous time of the project is compared with worth after the project. As a result of the urban transformation project, the property changes in the region were examined and the sales and exchange tendencies according to the land quantities were analyzed and interpreted by various regression analysis models.