Housing finance in high and uncertain inflationary environments: A Turkish case

Abstract

Günümüzde yüksek ve değişken enflasyon gözlenen ülkelerdeki en büyük sorunlardan biride uygun bir konut finansman modelinin oluşturulamamasıdır. Gelişmiş ülkelerde oluşmuş klasik konut finansman sistemlerinin uygulamaları yüksek ve değişken enflasyonlu ortamlarda yeterli bir başarı gösterememektedirler. Yüksek ve değişken enflasyon gözlenen ülkeler üzerinde yapılan çalışmaların yardımı ile bu tür ortamlardakonut sahibi olmak isteyenlerin, yatırımcıların ve hükümatlerin uygun bir konut finansmanı modelinde birleştirilmesi çalışmanın esasını oluşturmaktadır. Bu amaç doğrultusunda yapılan literatür araştırmalarının yardımı ile konut finansmanı katılımcıları için uygunluk şartları belirlenmiştir. Belirlenen uygunluk şartlarının katılımcılar arasında çelişkilere yol açması yüksek ve değişken enflasyonlu ortamlarda konut finansmanını zor kılmaktadır.Alternatif bir ipotekli kredi şekli olan Çift Endeksli İpotek Kredisi katılımcılar arasında oluşan çelişkileri ortadan kaldırmaktadır. Ancak Çift Endeksli İpotek Kredilerinin kullandırılması konut finansmanına yeni kaynaklar aktarılması için yeterli olmamaktadır. Konut Finansmanı için yeni kaynaklar oluşturulması ipotekli kredilerin menkul kıymetleştirilmesi ile mümkün olmaktadır.Bu çalışmanın sonunda Türkiye için uygun bir konut finansman modeli önerilmiştir. Bu model Çift Endeksli İpotek Kredilerinin ev alıcılarına kullandırılması ve sonra bu kredilerin Menkul Kıymetleştirilerek yatırımcılara satılması ile konut almak isteyenler için yeni kaynak oluşturulmasından ibarettir. Model ev alıcılarına ödeme kolaylığı sağlarken yatırımcılara da reel faiz getirisi sunmaktadır.Yapılan araştırma sonucunda yüksek ve değişken enflasyonlu ortamlarda modelin aksamadan çalıştığı görülmüştür, fakat iki önemli faktör modeli olumsuz etkiliyebilmektedir. Bunlar real maaş seviyelerinin korunamaması ve farklı zamanlarda yapılan maaş ve borç bakiyesi değerlemeleridir. Hükümetler reel maaş seviyelerini korudukları sürece modelin aksaması söz konusu olamaz. Model maaş ve borç bakiyelerinin değerlemelerinin altı ayda bir ve aynı tarihlerde yapılmasını şart koşmaktadır.

Today, one of the main problems of the countries facing high and volatile inflation is not to manage to establish the model for housing finance. The implementations of classical housing finance systems applied in the developed countries cannot succeed in high and volatile inflationary environments.The studies that are carried out in the countries facing high and volatile inflation formed the common basis of the suitable housing finance model for house buyers, investors and governments. The suitability criteria for the participants of housing finance are specified by the help of literature survey conducted for this purpose. The contradictions between the suitability criteria of the participants cause difficulties for housing finance.Being an alternative mortgage tool, Dual Index Mortgage Credits remove the contradictions between the participants suitability criteria. But the use of Dual Index Mortgage Credits is not sufficient enough to create new resources for housing finance. Securitization of the mortgage credits is the only possible way to create new resources for the housing finance sector.A suitable housing finance model is proposed at the end of this thesis study. The model gives access to DIM credits for house buyers and afterwards creates new resources for housing finance by the use of securitization. The model not only provides the house buyers affordable payment opportunities but also offers real interest rates to investors.It is observed that the model works perfectly in high and volatile inflationary environments, but two important factor could effect this perfection. These are falling real wages and timing mistakes in index adjustments.