Office rent variation in Istanbul CDB: An application of mamdani and TSK-type fuzzy rule based system

Abstract

Son on yıl içinde bulanık sistemler, kontrol ve otomasyon, görüntü tanıma, tıbbi teşhis ve tahmin gibi birçok alanda önemli ölçüde kabul görmüştür. Bulanık sistem uygulaması, gayrimenkul değerleme analizlerinde bulunan belirsizlik probleminin çözülmesinde umut verici bir yaklaşım olarak kabul edilmiştir. Bu durum esas olarak, bir taşınmaz değerini etkileyen çok sayıda nitel ve nicel değişkenleri göz önüne alma gerekliliğinden kaynaklanmaktadır. Eksperler piyasa değerini çıkarabilmek için gayrimenkulün değerine katkı sağlayacak özelliklerini ve bu özellikleri arasındaki ilişkiyi tanımlayabilmek amacıyla büyük oranda yargısal bir yaklaşım kullanmaktadır. Bu tez İstanbul Merkezi İş Alanı'nda (MİA) ofis kiralarının ana belirleyicilerini incelemek için yaygın olarak kullanılan bulanık kural tabanlı iki sistemi uygulamaktadır; Mamdani ve Takagi-Sugeno-Kang (TSK) bulanık modeller. Bulanık kural tabanlı sistemlerin (BKTS) girdi değişkenleri aşağıdakileri kapsamaktadır:i)ofis alanları ve ofis binalarının fiziksel özellikleriii)kira sözleşmesi koşulları veiii)kiracıların office kira bedeli belirleyicileri ile ilgili algıları, kiracıların ikamet bölgeleri, kiracıların ulaşım yöntemleri vb.sistem, çıktı olarak ise ofis kiralama fiyatı önermektedir. Ofis kira belirleyicilerinin elde edilmesi hem uygulayıcı hem de akademisyenler için önemli bir konudur. Uygulayıcılar bunları doğrudan talep ve duyarlılık analizlerinde kullanırken, akademisyenler daha çok piyasa davranışını tahmin etmek için bu değişkenlerin göreceli önemi ve bunların ofis kira değişimlerindeki etkisiyle ilgilenmektedirler.Veri seti, İstanbul MİA'da bulunan 500 ofisin ayrıntılı anket bilgilerini içermektedir. Çalışma, ofis alanı ve ofis binası verileri için iki Mamdani yöntemi BKTS ve iki TSK yöntemi BKTS olmak üzere toplam dört bölümde yürütülmüştür. BKTS analizlerinde, öncelikle sözde temsilci ofis alanları belirlenmekte, sonra ortalama ofis kira bedeli tahmin edilmektedir. Son olarak, CBD alt bölgelerinde ortalama ofis kira bedellerindeki mekansal varyasyon ile işçi sayısı, kat sayısı gibi farklı değişken kümelerine bağlı olarak görülen ofis kira bedeli değişimleri analiz edilmiştir. Ofis kira bedellerinin mekana göre değişimi üzerine yapılan bu çalışmanın, İstanbul ofis piyasası ile ilgilenen gayrimenkul yatırımcıları ve eksperlerine önemli bir katkı sağlayacağına inanıyoruz.

Over the past decade, fuzzy systems have gained remarkable acceptance in many fields includingcontrol and automation, pattern recognition, medical diagnosis and forecasting. The fuzzy systemapplication has also been accepted as a promising approach to dealing with uncertainty in real estate valuation analysis. This is mainly due to the necessity of coping with a large number of qualitative and quantitative variables that affect the value of a real property. The appraisers use a great deal of judgment to identify both the characteristics that contribute to property values and the relationships among these characteristics in order to derive estimates of market values. This thesis uses the two widely-used fuzzy rule-based systems; namely the Mamdani and Takagi- Sugeno-Kang (TSK) type fuzzy models in an attempt to examine the main determinants of office rents in Istanbul Central Business District (CBD). The input variables of the fuzzy rule-based systems (FRBS) comprise:i) physical attributes of office spaces and office buildings,ii) lease contract terms, andiii) tenants? perception of the office rent determinants, tenants? location of residence, tenants? transportation modes, etcand as the output the system proposes the office property?s rental price. Obtaining office rent determinants is a significant issue for both practitioners and academics. While, practitioners use them directly in demand and sensitivity analyses, academics are more interested in the relative significance of these variables and their effect on the variation in office rent to forecast market behavior.Our data set includes a detailed survey of 500 office spaces located in Istanbul CBD. We have carried out two Mamdani-type FRBS and two TSK-type FRBS for the office space and office building data sets. In these FRBS analyses, firstly the so-called representative office spaces are determined, then the average office space rents are estimated. Finally, the spatial variation in the average office rents across the CBD sub-districts, along with the Office space rent variations with respect to different clusters, like number of workers, number of floors and so on, have been analyzed. We believe that presenting the spatial variation in office rents will make a noteworthy contribution both to the real estate investors and appraisers interested in Istanbul office market.