Alışveriş merkezi yatırımlarının Türkiye koşullarında irdelenmesi ve Antalya örneği

Abstract

Elindeki sermayesini alışveriş merkezi yatırım sürecine katılarak değerlendirmek isteyen girişimciler için; karar verme aşamasında, projeye ait gelecekteki muhtemel nakit akışlarım önceden izleme ve proje karlılığım ölçmek için kullanılabilecek bir model geliştirilmeye çalışılan bu araştırmada 8 bölüm yer almaktadır. İlk bölümde; konunun önemi ve tanımlanması, bu konunun seçilme nedenleri belirtilmiş, konuyla ilgili daha önce yapılan araştırmalar anlatılmış ve ele alınan konunun çözüm yöntemi açıklanmıştır. İkinci bölümde; seçilen konuyla ilgili kavramlar açıklanmıştır. Burada gelir, yatırım, gayrimenkul, gayrimenkul geliştirme, alışveriş, alışveriş merkezi, perakende ve fizibilite kavramları açıklanmış, Türkiye'deki sermaye piyasası ve yatırım ortaklıkları hakkında bilgi verilmiştir. Bu çalışmada gayrimenkul yatırımı öncesi yapılması gerektiği belirtilen, aslında her yatırım projesinde yapılması kaçınılmaz olan fizibilite çalışmaları ana başlıklar halinde 3. Bölümde ele alınmıştır. Yapılan çalışmada ele alınan konu, gayrimenkul alanına yapılan yatırımlardan biri olan alışveriş merkezi yatırımlarıdır. Bu konuyla ilgili model geliştirilmeden önce gayrimenkul ve alışveriş merkezi yatırımının Dünyada ve Türkiye'de ne durumda olduğu araştırılmıştır. 4. bölümde; çeşitli ülkelerde gayrimenkul yatırımlarına olan ilgi ve bunlara yapılan yatırımların geri dönüş oranları bazı tablolar yardımıyla anlatılmıştır. Daha sonra alışveriş merkezleri gelişimi açıklanmış ve alışveriş merkezi türleri hakkında bilgi verilmiştir. Çeşitli ülkelerdeki perakendecilik sektörlerine ait son bilgilerin verilmesi ile bu bölüm bitirilmiştir. Gayrimenkul ve alışveriş merkezi yatırımlarının Türkçe'deki gelişimi hakkında bilgi verilen 5. bölümde, aynı zamanda alışveriş merkezleri gelişimi ve bu alandaki yatırımların durumu anlatılmış; burada bu konuyla ilgili çeşitli yetkililerin fikirlerine yer verilmiştir. Bu bölümde ayrıca; Türkiye'de yapılmış olan ve yapılması planlanan alışveriş merkezleri hazırlanan listeler ile ortaya konulmuş ve bunların ülkemizdeki bölgesel dağılımı bir harita üzerinde ifade edilmiştir. Son olarak, çeşitli kaynaklardan (gazete, dergL.vb) derlenen veriler kullanılarak, ülkemizde yapılmış olan alışveriş merkezleri çeşitli özellikleri açısından hazırlanan tablolar üzerinde tanıtılmıştır. 6. bölüm bu çalışmada ortaya konulmak istenen modelin anlatıldığı ve açıklandığı bölümdür. Burada çeşitli tablolar, grafikler ve akış diyagramları yardımıylaoluşturulmak istenen model tanıtılmaktadır. Alışveriş merkezi fizibilite çalışmasında yer alması gereken ön nazırlık evreleri açıklandıktan sonra (arsa yerinin ve aim türünün belirlenmesi,...vb) modelin kurulması aşamasında yapılan kabullenmeler ve kabul edilen kısıtlamalar belirtilmiş ve modelin çalıştırılma prensipleri detaylı olarak açıklanmıştır. Antalya'da yapılan alan çalışması sonuçlarının anlatıldığı bir alt başlıkla başlayan 7. bölümde; bazıları Antalya'da yapılan bir alışveriş merkezine ait, diğerleri ise yabancı kaynaklardan alınan veriler kullanılarak, önerilen model biri iyi diğeri kötü ekonomik koşulların seyrettiği kabul edilen iki duruma göre çalıştırılmıştır. Bu bölümde bu işlemlere ait tablo ve grafikler yer almaktadır. 8. ve son bölümde ise; 7. bölümde elde edilen sonuçlar ve değerlendirmeler yer almakta ve bunlar kullanılarak ortaya konulan model ve sonuçlan değerlendirilmektedir. XI

The aim of this thesis is to put out a model that will present the cash flows in a shopping center project and to evaluate the profitableness of the project for the investor at its beginning phase. The study consists of eight chapters. In the first chapter; the subject of the study is described. The reasons of choosing the subject, the studies have done before in this area and the method used to solve this problem are also defined. The main concepts related to the subject are presented in the second chapter. Here; income, investment, real estate, development of real estate, shopping, shopping centers, retailing and feasibility concepts and the capital market and the investment partnerships at Turkey are explained. Before beginning an investment project, feasibility analysis must be done. The feasibility analysis of a real estate project is described in the third chapter of this study. The investment vehicle chosen at this study is to invest capital directly in the developing process of a shopping center. Before the improvement of the model, investments in real estate and in shopping centers at different countries and Turkey are considered. In the fourth chapter; investments in real estate and the rate of returns of these investments are put out by using tables of different countries. Then the development process and the types of shopping centers are described. In the fifth chapter; the development of real estate and shopping center investments at Turkey in last decades are searched. To explain the shopping center investments in Turkey, the opinions of experts working in this area are summarized. The shopping centers in operation and the planned ones are listed on tables. At the end of this chapter, the information tables are prepared to describe some shopping centers with available data according to their properties; site area, building area, cost, parking facilities, stores, rent... etc. About 17 shopping centers are presented. XIIIn the sixth chapter the model developed in this thesis is described. Relevant tables, graphs and flow charts are prepared to explain the model and its working scheme in detail. At the feasibility analysis of shopping centers, first, the location of project must be defined and then by using the data gathered from the search of district around the site and persons living there, the type of the shopping center is defined. This is the main input data of the proposed model. After this stage the model starts to work. Here the assumptions and restrictions valid for the model and its operation process are described in detail In the seventh chapter, first, the field study carried out in Antalya on the June of 2000 is explained. Then, by entering different data; like for example rents per m2, costs per m2, planning period, construction period,...etc. the model is operated. Some of these data belong to the shopping center built in Antalya in 2000-2001, and others are taken from foreign resources. Two different cases are applied on model. First one consists of optimistic thoughts and expectations, the second one has pessimistic expectations. In the pessimistic situation; the rate of interest is high, the capital and loan cost is higher than the other one, the economic figures are changing dayly. The optimistic situation is opposite to this one. Tables and graphs for these two situations are given in this chapter. The results obtained from the tables and graphs of both situations are discussed in the eighth chapter where the evaluation of the model and the results are also presented. XIII