Division of structural engineering construction project management programme

Abstract

IV ÖZET Bu çalışmada, ülkemizde henüz bilimsel bir tabana oturtulamamış, ancak Amerika ve Avrupa'da dernekleri, enstitüleri, sertifika programlan ve standartlarıyla bir hayli gelişmiş olan 'Gayrimenkul Değerlemesi' incelenmiştir. Globalleşme ile dünyanın heryerin de aynı hizmet kalitesini sağlama zorunluluğu, Gayrimenkul Değerleme piyasasında da kendini çok etkili bir biçimde göstermektedir. Şu anda, yurtdışında her ülkenin oluşturduğu kendine ait standartlar (raporlama, sertifika programları gibi) ile devam eden Gayrimenkul Değerleme, yakın bir gelecekte tüm dünyanın kabul ettiği ortak bir standarda doğru gitmektedir. Ancak Türkiye'de, bu konu üzerinde henüz hiçbir yasal düzenleme yoktur. Dünyadaki gelişmelere ayak uydurmak zorunda olduğumuz bir dönemde, değerleme piyasasındaki yeniliklerden, ülkemizinde yararlanması ve dünya standartlarını yakalaması zorunludur. Alım-satımla ilgili kararların alınmasından, mülkiyet haklarının belirlenmesine, finansman ve kredi temininden, gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili alman kararlara kadar çok geniş bir yelpazede, kararı etkileyen en önemli faktör olan Gayrimenkul Değerlemesi, ülkemizde de çok büyük bir potansiyele sahiptir. Ancak yasal düzenleme olmaması, sektörde çalışanların çoğunluğunun gerekli eğitim ve tecrübeden yoksun olması, piyasasının kalitesini düşürmektedir. 'Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme Uygulaması' adlı bu tezin amacı; dünyada bu konuda uygulanan standartları, prosedürü ve metodları incelemek, bununla birlikte Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının şu anki durumunu, olumlu ve olumsuz yönleriyle birlikte ortaya koymaktır. Bu doğrultuda, bu sektördeki mevcut problemlerin yanısıra, gerçekleşen yenilikler, devam eden ve hedeflenen projeler, sektörde çalışanların beklentileri incelenmiştir. Dünyadaki değerleme yöntemlerinin ve Türkiye'deki durumun incelenmesi sonunda bir 'checklist' hazırlanmış ve bu tablonun değerleme yapılırken kullanılabilecek birV kılavuz olması hedeflenmiştir. Oluşturulan tabloda değerleme prosedüründe kullanılan tüm veri ve analizler, değerlemede kullanılan mm kriterler belirtilmiştir (Tablo 7.1.). Ayrıca, bir örnek değerleme yapılmış ve bu örnek uluslararası standartlara uygun bir raporlama tekniğiyle sunulmuştur. Tez dokuz ana bölümden oluşmaktadır. Ana bölümlerden önce yer alan 'GİRİŞ' bölümünde, Gayrimenkul Değerlemesinin önemi ve dünyadaki bu konuyla ilgili kuruluşlar tanıtılmış, tezin amaçları ve metodu anlatılmıştır. Birinci bölümde, Gayrimenkul Değerleme konusundaki temel kavramlar ve gayrimenkul ilkeleri anlatılmaktadır. Gayrimenkul temel kavramları detaylı bir şekilde açıklanmakta, değerleme süreci ile ilgili genel bir tanım oluşturularak, değerleme işinde uygulanan prosedür adım adım incelenmektedir. İkinci bölüm 'Veri toplama ve Analizler' adını almakta ve değerleme sürecinin en önemli basamaklarından birini oluşturmaktadır. Veri toplama ve veri çeşitlerinin açıklanmasının ardından, değerleme sürecinde zorunlu olan komşuluk ve bölge ile ilgili analizler, piyasa analizi, arazi veya arsa analizi, mevcut bina ilgili analizler, en etkin ve verimli kullanım analizi, incelemelerin önemi ile birlikte metodları da açıklanarak detaylı bir şekilde anlatılmıştır. Özellikle 'En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi', gayrimenkul yatırımları ilgili alman kararlarda, en önemli veri görevini gördüğünden, tezin bu bölümünde konuyla ilgili tüm detaylar verilmiştir. Üçüncü bölümde değerleme metodlanndan biri olan 'Maliyet Yöntemi' anlatılmıştır. Maliyet yönteminde, Arazi veya Arsa Değeri her zaman için ayrı olarak hesaplanmaktadır. Bu kural ışığında öncelikli olarak 'Arazi veya Arsa Değeri' açıklanmış ve uygulanan yöntemler belirtilmiştir. Ardından Maliyet Yöntemi'nin, değerleme prensipleriyle olan ilişkisi, yöntemin kullanıldığı, kullanımının sınırlı olduğu haller ve de uygulanan sistematik prosedür anlatılmıştır. Dördüncü bölümde bir diğer değerleme metodu olan 'Satış Karşılaştırma Yöntemi', değerleme prensipleriyle olan ilişkisi, yöntemin kullanıldığı ve kullanımının sınırlıVI olduğu haller ile uygulanan sistematik prosedür bilgileri verilerek anlatılmıştır. Satış Karşılaştırma Yönteminde, karşılaştırmada kullanılan diğer gayrimenkuller ile ilgili yapılan 'Ayarlama Teknikleri' de açıklanmıştır. Beşinci bölümde, üçüncü ve son değerleme metodu olan 'Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi', ilk iki yöntemde uygulanan açıklamalara paralel olarak anlatılmıştır. Altıncı bölüm değerleme sürecinin son evresi olan 'Değerleme Göstergeleriyle Uzlaştırma Sağlanması ve Değerlemede Raporlama'nın anlatıldığı bölümdür. Değer ile ilgili kanaatin oluşturulmasının anlatıldığı bu bölümde, ayrıca 'Değerleme Raporu' çeşitleri ve içeriğiyle birlikte anlatılmıştır. Yedinci bölümde Gayrimenkul Değerlemesinin Türkiye'deki durumu incelenmektedir. Değerleme uzmanlarıyla görüşmeler yapılmış, konuyla ilgili tüm kuruluşlar incelenmiştir. Yurtdışında uygulanan değerleme metodları ve Türkiye'deki durumun incelenmesinin ardından, değerleme sürecinde gözönüne alınan tüm kriterleri içeren, değerleme yapılırken kullanılan tüm verilerin toplanmasında kılavuz olması hedeflenen bir 'chechlisf hazırlanmıştır. Sekizinci bölümde örnek bir değerleme yapılmış; bu örnekte gerçek verilerden yararlanılmış ve uluslararası rapor standartlarına uygun bir teknikle sunulmuştur. Dokuzuncu bölüm tezin sonuç bölümüdür. Bu bölümde, Gayrimenkul Değerlemesi'nin, dünyada ve Türkiye'deki yerinden bahsedilmiştir. Konunun önemi bir kez daha vurgulanarak, gelecekte konuyla ilgili olarak yapılması planlanan projeler ve sektörde çalışanlarca yapılması beklenen, hatta zorunlu olan çalışmalar anlatılmıştır. Ayrıca ileriye yönelik olarak bu tez doğrultusunda yapılabilecek çalışmalara değinilmiştir. Anahtar Kelimeler:, Gayrimenkul Değerleme, Değerlemeci, Değerleme Süreci, Maliyet Yöntemi, Satış Karşılaştırma Yöntemi, Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi.

vn SUMMARY In this study, Appraisal of Real Estate which is not practiced on a scientific basis in Turkey but it is well developed in Europe and USA, is investigated. While the necessity of high-quality in any service is getting global, it affects Appraisal of Real Estate as well. Although, currently appraisal is continuing by applying standards which has been made by each country for themselves, in near future common world wide standards will be accepted. Unfortunately, there is not any legal arrangement on appraisal in Turkey at the moment. Turkey should follow every step which is taken in appraisal sector and try to catch the world standards in appraisal in order to be part of the sector. Appraisal is one of the most important factors for making decision about real estate and it has a great potential in Turkey. But lack of legal arrangement and minority of appropriate employees in this sector make the quality of service decrease in out country. Purpose of this thesis is to investigate the methodology of appraisal according to international valuation standards, to research the situation of the appraisal both in positive and negative ways in Turkey. According to this aim, continuing and new projects, anticipation of appraisers, have been researched together with the problems of appraisal companies in Turkey. Also a case study is prepared in line with international valuation standards as guide. This thesis comprises nine parts. Before the Parts, in Introduction section, the aim and objectives of the study are described. In Part 1, the principles of Real Estate Appraisal is explained. Valuation process is investigated step by step. In Part 2, 'Data Collection and Analysis' which is one of the most important steps in valuation process is explained. After explaining Data Collection and types of data, Market Areas and Districts, Market Analysis, Land or Site Analysis, Improvement Analysis and Highest and Best use Analysis are explained.vm In Part 3, 'Cost Approach Analysis' which is one of the valuation methods is expressed. Land or site valuation, which is made separately in the Cost Approach, is explained in detail. Part 4 discusses how the 'Sales Comparison Approach' can be applied to real estate. Emphasis is placed on explaining how to adjust comparable sales to obtain reliable estimate of value. In Part 5, 'Income Capitalization Approach' which is the third method in valuation is explained in line with the explanations of other two. In Part 6, 'Reconciling and Appraisal Reports' are explained separately. Types of report are mentioned and an outline of an appropriate report format is given as well. In Part 7, the situation of Real Estate Appraisal in Turkey is investigated according to their problems, anticipations, etc, any association and organization for appraisal has been researched and their aim and projects are mentioned. Additionally a checklist which is supposed to be a guide in appraisal practice was prepared. In Part 8, 'A Sample Appraisal Report' is prepared which is presented in line with international report standards in order to be a guide. In Part 9 is the final chapter. A general evaluation about Real Estate Appraisal and Appraical practice in Turkey according to international standarts is made. Also some suggestions are given in order to appraisal practice developments in Turkey. Key Words: Real Estate Appraisal, Appraiser, Valuation Process, Cost Approach, Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach.