Kentsel alanlarda planlama faaliyetlerinin taşınmaz mal değerlerine etkisi İstanbul-Cendere bölgesi örneği

Abstract

Kentsel planlama çalışmaları ile şehirler fiziksel anlamda bir değişime uğratılırken, diğer yandan mülkiyet altyapısı da teknik ve ekonomik açıdan düzenlemeye uğrar. Bu türden planlama faaliyetleri sonrası oluşan yeni taşınmazların değeri ile planlama öncesinde yer alan taşınmaz değerleri arasında oluşan farklar, taşınmaz mallardaki değer değişimleri ile planlama faaliyetleri arasındaki ilişkilerden kaynaklanmaktadır. Bu kapsamda; özellikle taşınmaz değerlerinin tespitinde belirli standartlara bağlı kalınmaması, gerek rayiç değerlerin birden çok değerlerle ifade edilmesi, gerekse planlama açısından mevzuatın sağlıksız yorumlanması veya uygulanmasından ötürü değerlemede tanımlanması güç, ani değişimler ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle kentsel ve kırsal alanlarda planlama faaliyetlerine başlanmadan önce taşınmazın değer tespitinin yapılması ve planlama sonrası oluşacak değer tespitinin tahmini, taşınmazın en iyi, en doğru kullanım fonksiyonunun planlama faaliyetleri sonucunda verilmesi ve plan sonucuna göre değer kazanması, planlama faaliyetleri ve taşınmaz değer ilişkisi açısından son derece önemlidir. Kentsel planlamanın en önemli amaçlarından birisi, planlama sonucu oluşan rantın eşit olarak dağıtılmasına olanak sağlamaktır. Rantın adil olarak dağıtılmaması toplumda huzursuzluğa ve gelir dağılımının bozulmasına yol açabilmektedir. Tüm bu olumsuz sonuçların yaşanmaması için plan uygulama sürecinde oluşacak taşınmaz değer değişimlerinin çok iyi yönetilmesi ve denetlenmesi gerekmektedir. Yapılan bu tez çalışmasında, kentsel planlama faaliyetlerinin, başlangıcındaki karar sürecinden uygulamaya aktarılarak tamamlanma sürecine kadar geçen zaman içerisinde, taşınmaz değerlerinin ne ölçüde etkilendiğini gözlemleyerek, değer değişimlerindeki temel nedenler irdelenmeye çalışılmıştır. Örnek bölge seçilerek plan öncesi ve plan sonrası taşınmaz değerleri araştırılmış ve planlama – taşınmaz değerleri arasındaki ilişkiler ortaya konulmaya çalışılmıştır. Tez kapsamında örnekleme amaçlı olarak İstanbul İli Sarıyer İlçesi Cendere Bölgesi irdelenmiştir. Bu bölgedeki planlama faaliyetlerinin başlangıç ve bitiş süreçlerindeki değer değişimleri, kamu ve özel sektör kaynaklarından temin edilen veriler bağlamında irdelenmiş ve karşılaştırma sonuçları ortaya konulmuştur. Sonuç olarak, plan öncesi dönemde oluşan taşınmaz değeri ile plan sonrası dönemde oluşan taşınmaz değerleri arasında yaklaşık 10 kat değer artışı olduğu tespit edilmiştir.

While the cities subject to a physical change with urban planning activities, ownership infrastructure of them also changes in terms of technical and economic perspectives. The difference between the value of the real estate properties before and after such planning activities, is derived from the relations between the value changes in real-estate properties and planning activities. Within this scope, sudden and elusive changes in valuation emerge as it is not complied with the specific standards in determination of the value of real estate properties, market value is expressed in more than one value, legislation is interpreted or implemented in a poor way. Therefore it is of utmost importance for the relations between the planning activities and valuation of immovable properties to make valuation of real estate properties before beginning planning activities in urban and rural areas and to estimate the value of the property after the planning, to give the best and the most proper function to the immovable property as a consequence of planning activities and to make the value increase in accordance with the result of the planning activities. One of the most important objectives of urban planning is to provide the equal distribution of the income created as a result of planning. Unfair distribution of this income can cause disturbance in the community and economic disruption. In order to eliminate all these adverse consequences, the changes in the valuation of immovable properties during the implementation process of the plans should be managed and inspected in the best way. This dissertation attempts to examine the main reasons in value changes by observing the extent of the impacts of urban planning activities within the time span from the decision making process in the beginning to the completion process after implementation on the value of real estate properties. For this reason, a sample site is determined, values of the real estate properties before and after the plan are examined and relations between planning and valuation of real estate properties are tried to be revealed. Within the scope of this dissertation, Cendere Region which is in district of Sariyer in Istanbul is researched. Changes in the values during the process of planning activities from the beginning to the end are analysed on the basis of the data acquired from public and private sector resources and put forward by being compared as tables. In conclusion, when the value of the real estate property before the plan is compared with the value after the plan, it is ascertained that increase in the value is approximately 10 times higher.