Gayrimenkul değerlemesinde değerleme uzmanlığı üzerine bir inceleme

Abstract

Konut Edindirme Yasası ile Türkiye'nin gündemine gelen gayrimenkuldeğerlemesinin önemi artmıştır. Borç veren kurumlar açısından ipotek alınangayrimenkulün, ikincil piyasalarda menkulleştirilecek ipoteklerinin, değerlemeraporunun uluslar arası alanda da geçerliliğinin olmasını gerektirmektedir. Bunedenle, öncelikle gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme uzmanları ileilgili yasal düzenlemeler getirilmiştir. Bu aşamalardan geçilirken gayrimenkuldeğerlemesine ihtiyacın sadece kredi veren kuruluşlar için değil, şirketlerinbilançolarındaki gayrimenkuller, kamulaştırma, özelleştirme, denetim, vergi vb.birçok konuda hayatımızın içinde olduğu fikri karşımıza çıkmıştır fakatdeğerleme her zaman gerçekten konunun uzmanı olan kişiler tarafındanyapılmıyordu ve herhangi bir standardı yoktu. Sermaye Piyasası Kurulukonunun önemini anlamış ve 2001 yılından itibaren ilgili yasal düzenlemeleriyerleştirmeye çalışmıştır. Bu tez gayrimenkul değerlemesinin öneminivurgulamayı ve değerleme uzmanlığı mesleğinin gerçekten yetkin kişilertarafından yapılmasına katkıda bulunmayı amaçlamaktadır.Yapılan araştırmada; Türkiye'de gayrimenkul değerlemesi ve gayrimenkuldeğerleme uzmanlığının; konut edindirme yasasının gündeme gelmesindensonraki gelişimini değerlendirmek için, bugün itibarı ile yasal olarak faaliyetgösteren 16 gayrimenkul değerleme şirketi incelenmiştir. Türkiye'deki resmigayrimenkul değerlemelerinin İstanbul ve Ankara merkez ofislerindenyapıldığını, sadece 4 şirketin 10 yıldan fazla gayrimenkul değerlemesi alanındaçalıştığını, bazı firmaların SPK onayı olmadan ticari faaliyette bulunduklarını,şirket sermaye ortaklık paylarına bakarak kalite standardının yükseleceğini,bazı kamu kurumlarının da değerleme şirketi ortağı olduklarını, lisanslıdeğerleme uzmanı sayılarının yetersiz olduğunu, sadece 1 kişinin uluslararasısertifikasyonu olduğunu, inşaat mühendisleri ve harita kadastromühendislerinin sayısının gayrimenkul değerlemesinde en fazla çalışan meslekgrubu olduklarını, alınan lisans eğitimi dışında gayrimenkul değerlemesi ileilgili ders programı alma zorunluluğunun olmadığı tespit edilmiştir.Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortaklarının sadece sorumlu değerlemeuzmanları olması, gayrimenkul değerlemesi yüksek lisans programının açılmasıve gayrimenkul değerleme uzmanlarının bu programın mezunları olmasıgerektiği düşünülmektedir.Anahtar Kelimeler : Gayrimenkul, Değer, Değerleme, GayrimenkulDeğerleme Uzmanı, Uluslararası DeğerlemeStandartları ( UDS )

Real estate appraisal?s importance increased by becoming a current issue ofmortgage law in Turkey. Real estate appraisal reports must have validity ininternational area for the lender associations to make their mortgaged realestates movable at secondary markets. So, firstly some law arrangements arepresented about real estate appraisal companies and real estate appraisers. Theidea that real estate appraisal is needed by not only the lender associations butalso a lot of subjects in our life like companies? real estates on balance sheets,nationalization, making private enterprise, control, tax etc. appeared suddenly infront of us during these stages but appraisal is not done by the experts about realestate appraisal every time and has no standards. Capital Markets Board of Turkeyrecognized the importance of the issue and worked for bringing some lawarrangements till 2001. This thesis aims to assist in emphasizing theimportance of real estate appraisal and being really perfect and expert ofappraisers.16 real estate appraisal companies legally now active are researched to evaluatethe developing of the real estate appraisal and real estate appraisers afterbecoming a current issue of mortgage law and determined that real estateappraisals are legally done by Istanbul and Ankara center offices in Turkey,only 4 companies are working on real estate appraisal area more than 10 years,some real estate companies are working without capital markets board?sapproval, the quality standard will increase by looking at the companies capitalpartnership ratio, some public associations are the partners of some real estateappraisal companies, the number of the licensed real estate appraiser?s is notenough, only 1 person has international appraisal certificate, the number of thecivil engineers and the survey and cadastre engineers are the most working jobgroup on real estate appraisal and lastly there is no obligation to attend anylesson programme about real estate appraisal out of graduate degree.In conclusion, ?Only the responsible real estate appraisers must be the partnersof the real estate appraisal companies, a real estate appraisal graduateprogramme must be formed and the real estate appraisers must have thisdegree? are thought.Keywords : Real Estate, Value, Appraisal, Real Estate Appraisal, RealEstate Appraiser, International Valuation Standards (IVSC)