Land readjustment process in urban design: Project management approach

Abstract

Arazi düzenlemesi, kentsel alanların yeniden organize edilmesi için kullanılan önemli bir araçtır. Şehir planlama gereklerine göre, kadastral parselleri kamu ve özel kullanım araçları için uygun imar parsellerine dönüştürmeyi amaçlar. Böylelikle arazi düzenlemesi metodu, kent çeperlerindeki arazi kullanım problemlerinin çözümüne büyük olanaklar sağlar. Türkiye'de planlı kentleşme için hayati bir ihtiyaç olan 18. Madde Uygulaması, birçok alanda kullanılan en etkin arazi edinme metodudur. Bu sebeple, hızlı kentleşen bir ülke olarak Türkiye'de, arazi talebine cevap verebilmek için imar planı uygulama hızı kentleşme hızına paralel olmalidır. Bu hızın sağlanması durumunda, daha iyi bir kentsel yaşam için gerekli olan kentsel kamu alanları elde edilebilir. Bu açıdan bakıldığında, bir projenin başlangıcından sonuçlanmasına kadar kontrolünü ve koordinasyonunu sağlamakta hayati bir araç olan proje yönetimi, 18. Madde Uygulamasının daha etkili ve hızlı kullanımında kesinlikle düşünülmelidir. Böylelikle, 18. Madde projeleri, kapsam, zaman ve maliyet arasında denge kurulması kaydıyla arzulanan kalitede geçekleştirilebilir. Bu çalışma, sadece Türkiye'deki arazi düzenleme sürecini değil, aynı zamanda yurtdışında çeşitli ülkelerde kullanılan arazi düzenleme prosedürlerini de tarifler (Almanya, Fransa, Japonya, Batı Avustralya, vd.), avantaj ve dezavantajlarını tartışır ve buradan hareketle bu prosedürlerin problemlerini ortaya koyar. Bu bağlamda, çalışma sonuç olarak Türkiye'deki arazi düzenleme süreci için iki yaklaşım sunar. Bunlardan biri, varolan 18. Madde sürecindeki problemleri azaltmak için proje yönetimi, diğeri ise yine proje yönetim konseptlerini kullanarak 18. Madde sürecine alternatif bir arazi düzenleme sürecidir. Bu nedenle, çalışmanın sonunda proje yönetimi yaklaşımının uygulanabirliliğini değerlendirmek için Uzundere'de bir alan çalışması yürütülmüştür.Anahtar Kelimeler: Arazi Düzenlemesi, 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi, Proje Yönetimi, Arazi Dağıtımı & Parselasyon, Kentsel Arazi Yönetimi.

Land readjustment is an essential tool used for the re-organization of urban areas. It aims to convert cadastral parcels into suitable forms of development plots for public and private use according to town planning requirements. Hence, land readjustment method maintains great opportunities to the solution of land-use problems in urban-fiinge areas. In Turkey, `Article 18`, which is a crucial necessity for planned urbanization, is the most effective land acquisition method used in many cases. Thus, as a rapid urbanizing country, the implementation pace of development plans should be parallel to urbanization pace in order to respond to increasing land demand. Should this pace be kept, necessary urban public areas for better urban life could be provided. From this point of view, project management, which is a vital instrument to control and coordinate a project from inception to completion, should be undoubtedly contemplated for the utilization of `Article 18` more efficiently and rapidly. Therefore, `Article 18` projects could be realized in the desired quality by keeping the balance among scope, time and cost. This study describes not only Turkish land readjustment procedures but also different land readjustment procedures used in various countries (i.e. Germany, France, Japan, Western Australia and etc), discusses the advantages & disadvantages and therefore puts forth the problems of these procedures. In this respect, this study consequently proposes two approaches for land readjustment process in Turkey; one of which is a project management approach to reduce the problems of existing `Article 18` process and the other is an alternative land readjustment process instead of `Article 18` by using project management concepts as well. At the end of the study, a case study for Uzundere District is carried out in order to validate the feasibility of project management approach.Keywords: Land Readjustment, `Article 18` of `Development Law` issued 3194, Project Management, Land Reallocation & Allotment, Urban Land Management.