The impact of pedestrianization on residential property rental values

Abstract

Açık alanların ekonomik değerlemesi bağlamında, çalışmanın amacı kamusalkentsel açık alan olarak yaya yollarının konut kira değerlerine etkisini ve bu etkiyibelirleyen faktörleri anlamaktır.Çalışma kuramsal analiz ve ampirik analiz olmak üzere iki aşamalı bir prosedüriçermektedir. İlk aşamada, temel kavramlar ve yaklaşımlar kentsel tasarım ve çevreekonomisi disiplinlerinin ilgili literatürleri taranarak ele alınmıştır. İkinci aşamada,yayayolu niteliklerinin konut kira değerlerine yaptığı etkiyi anlamak üzere ampirik biranaliz yürütülmüştür. Analizde temel olarak bir regresyon analizi olan ve her bir ilişkilideğişkenin sorgulanan değişken üzerindeki etkisini ölçen Hedonik Fiyat Yöntemi(HFY) kullanılmıştır. Ampirik analiz ?Sevgi Yolu? (Way of Romance) olarak daadlandırılan Forbes Yayayolu (Izmir) örneğinde 140 gözleme uygulanmıştır.Çalışma, yapılan analizlerin sonucunda, kamusal bir açık alan olarakyayayollarının da diğer kamusal açık alanlar gibi göreceli ölçülebilir bir ekonomikdeğerinin olduğunu Forbes Yayayolu örneğinde konut kira fiyatlarına etkisini anlamakyoluyla ortaya koymuştur. Regresyon analizi sonuçları yayayoluna mesafe veyayayolunun algılanan kalite düzeyinin konut kira fiyatlarının belirleyicilerindenolduğunu göstermiştir. Sonuç olarak, bu çalışmada geliştirilen yaklaşım, açık alanlarındeğerlemesi konusundaki bilgi birikimine farklı bir analiz ile katkıda bulunurken,özelde, dünyada ve Türkiye'de ilk olarak, yayayollarının konut kira fiyatlarına etkisininkanıtını Hedonik Fiyat Yöntemini kullanarak ortaya koymuştur. Forbes Yayayoluörneği yayayollarının konut pazarı perspektifinden arzu edilir ve değerli olduğunugöstermiştir. Bu kanıt, açık alanların konut fiyatları üzerine etkisi olduğunu gösterendaha önceki çalışmaları da desteklemektedir. Ayrıca, Hedonik Fiyat Yöntemiyayayollarının konut kira fiyatlarına etkisinin ölçümünde de kullanıbilir bir yöntemdir.Anahtar kelimeler: Açık alanların ekonomik değerlemesi, kentsel tasarım, çevreekonomisi, Hedonik Fiyat Metodu, Forbes Yayayolu

Within the context of the economic valuation of open space, the aim of thisstudy was to understand the impact of pedestrian ways as a public open space on rentalprice of residential properties. With this aim, the study also searched suitable variablesto determine the factors affecting this impact.The study involved a two stage procedure as theoretical analysis and empiricalanalysis. In the first stage, fundamental concepts and approaches were evaluated byreviewing related literatures of urban design and environmental economics disciplines.In the second stage, to analyze the impact of pedestrian way attributes on rental price ofresidential properties, an empirical analysis was carried out by employing HedonicPrice Method (HPM) which is basically a regression analysis estimating the effect ofeach relevant variable on the price of the asset in question. The analysis was realizedwith a sample of 140 observations in the case of Forbes Pedestrian Way, which is calledas ?Sevgi Yolu? (Way of Romance), in İzmir.The study has put forward that pedestrian way as a public open space has arelative measurable economic value like other public open spaces; it impacts the rentalprice of residential properties. Regression analysis results have shown that, proximity tothe pedestrian way and level of perceived quality of pedestrian way are significantdeterminants of rental prices of the residential properties. Consequently, the approachdeveloped in this study has advanced the knowledge about open space valuation andprovided the first evidence -in Turkey as well as in the world wide- of the impacts ofpedestrian way on residential property?s rental prices. The case of Forbes PedestrianWay has shown that pedestrian way is desirable and valuable from a housing-marketperspective. This evidence has also supported previous researches reporting open spaceprovides a premium for property prices. Besides, Hedonic Price Method is promising inmeasuring the impact of pedestrian ways on residential property rental prices.Key words: Economic valuation of open spaces, environmental economics, urbandesign, Hedonic Price Method, Forbes Pedestrian Way