Küresel finans krizi ve Türkiye`deki konut sektörüne etkileri

Abstract

Konut sektörü, insanların barınma ihtiyaçlarının yanı sıra, inşaat sektörünün bir alt dalı olarak ekonominin de önemli sektörleri arasındadır. ABD'de yaşanan küresel krizin en önemli nedenlerinden birisi de subprime kredi değerliliğine sahip bireylere risk değerlendirmesi yapılmadan önemli ölçüde mortgage kredisi verilmiştir. Bu durum beş altı yıllık zaman diliminde ABD'deki konut fiyatlarını önemli ölçüde artırmıştır. FED'in faiz oranlarını artırması, bankaların riskli davranışları, ABD dolarının karşılığının bulunmaması, konut kredilerinin menkul kıymete dönüştürülmesi ve konut sektörünün spekülasyona açık hale gelmesi gibi nedenlerle mortgage kredileri geri ödenememiş ve konut fiyatları ABD'de düşerek tüm dünya ekonomisini etkileyen küresel bir krize dönüşmüştür.Başta ABD olmak üzere gelişmiş ülkelerde küresel krize karşı kurtarma paketleri devreye sokulmuştur. Küresel kriz tüm dünyada hissedilmiş ve uluslararası piyasalarda büyük bir şoka dönüşmüştür. Sermaye hareketleri, gelişmiş ülkelerden yükselen piyasalara kaymıştır. Küresel kriz, finansal sektörden reel sektöre doğru yayılmıştır. Banka ve finansal kurum batmaları yaşanmıştır. Dünya'da büyüme oranları ve küresel konut fiyat endeksi ciddi düşüşler göstermiştir.Türkiye'de de konut sektörü, önemli sektörler arasındadır. 1980'li yıllardan sonra kentleşme hızı artarak insanlar, büyük şehirlere göç etmişlerdir. Barınma ihtiyacının karşılanması için insanların konuta ihtiyacı vardır. TOKİ, toplu konut projelerini üstlenerek dar gelirli ailelere ucuz ve nitelikli konut sunmaktadır. Bu nedenle 2000'li yıllardan sonra TOKİ'nin faaliyetleri artmıştır. Bunun yanında birçok özel inşaat şirketi konut üretmiştir.Türkiye konut sektörü ile ilgili derlenen verileri incelediğimizde Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE), 2010 yılından 2016 yılının üçüncü çeyreğine kadar iki katından fazla artış göstermiştir. Yüksek oranlarda artış yaşanması konut sektörünü spekülasyonlara açık hale getirmiştir. Konut inşa eden firmalar artmıştır. İpotekli konut kredisi, konut kredisi hacmi ve bu kredileri kullanan kişi sayısı yıldan yıla artmıştır.Kentsel dönüşüm projelerinin ve konut inşaatlarının arttığı 2010-2016 döneminde Türkiye konut sektörü için önemli değişkenlerden birisi de Hedonik Konut Fiyat Endeksi(HKFE)'dir. HKFE, kalite etkisinden arındırılırmış fiyatları yansıtmaktadır. HKFE, 2010-2016(10) döneminde iki kat artış göstermiştir. Uzun dönemde HKFE-TKFE birbirinden ayrışmaktadır ve TKFE daha fazla artış göstermektedir.Türkiye'de konut sektörünün önemli bir özelliği de konut fiyat endeksi, hedonik konut fiyat endeksi, konut satış sayıları, konut birim fiyatları gibi derlenen veriler 2010 yılından günümüze kadar yapılmıştır. Bu tür verilerin yeni olmasının yanı sıra konutların kiralanması, satışı, maliyetleri ya geçerli ölçülerle derlenememekte ya da yoktur. Örneğin Türkiye İstatistik Kurumu(TÜİK)'in konut satış sayıları endeksinde diğer ilk el ve diğer ikinci el kalemleri bulunmaktadır.Türkiye konut sektörü birtakım risklerle karşı karşıyadır. Tıpkı 1990'lı yılların sonunda Güneydoğu Asya ülkelerinde olduğu gibi konut balonu riski bulunmaktadır. Çünkü konut fiyatları; enflasyonun ve milli gelirin üzerinde artmaktadır. Konut sektörü; piyasa riski, faiz oranlarının artması riski, ödemeler bilançosu ve döviz kuru riski, bankaların zor duruma düşmesi gibi risklerle karşı karşıyadır.Çalışmada VAR analizi kullanılmış olup; konut fiyatları ve hedonik konut fiyatları olmak üzere iki bağımlı değişkene yer verilmiştir. Tüketici fiyat endeksi (CPI), sanayi üretim endeksi (MPI), BİST 100 endeksi (STOCK), ülke riski (CDS) ve küresel risk iştahı (VIX) bağımsız değişkenlerdir. 2010-2016 dönemini kapsamaktadır. Çalışmada Türkiye'deki konut fiyatları üzerinde belirleyici olan faktörler Vector autoregression (VAR) analizi kapsamında birim kök testi, eş bütünleşme analizi, hata düzeltme modeli ve varyans ayrıştırması ile incelenmiştir.Genel olarak Türkiye'deki konut fiyatları, küresel finansal gelişmelerden daha çok yurtiçi gelişmelere dayalı şoklardan etkilenmektedir. Yurtiçi faktörlerden en fazla imalat sanayi endeksi ve enflasyondan etkilenmektedir.Anahtar Kelimeler: Küresel Kriz, Konut Fiyatları, Konut Balonu, Mortgage Kredisi, VAR,

Residence sector, beside the housing necessities of people, is among the important sector of economy as a subbranch of construction sector. One of the most important reasons of the crisis experienced in the USA is to give mortgage credit to the people who has subprime credit rating, in important scales without making risk analysis. This situation in five or six years of time has drastically risen the residence prices in America. FED's increasing the interest rate, banks' risky movements, not finding the USA dollar's provision, changing the mortgage loan into instrument and residence sector's being open to speculation has led to the fail down of paying back the mortgage loans and this leading to the falling down of residence prices in USA turned into a crisis that affected the world.USA becoming the first, in developed countries bailout package has been activated against the global crisis. The global crisis affected all the world and in international markets has turned into a shock. Capital movement passed from developed countries to increasing market. Global crisis has spread to real economy from financial sector. In the world, growth rates and global residence index has experienced drastic falling. In Turkey as well, residence sector is among the important sectors. After 1980s, people moved to big cities as a result of urbanization increase. People need residences because of harbouring necessities. TOKİ (housing development administration of Turkey), by undertaking the housing projects, selling cheap and qualified houses to people who has short income. This is why, the organizations of TOKİ after 2000s have increased. Besides these, many private building company built houses.As we analyzed the dates that are compiled about Turkey residence sector, TKFE, from 2010 to 2016's third quarter has shown and increase more than two fold. Having increased in high rates has made residence sector open to speculations. Companies building residences have increased. Mortgage house loan, mortgage loan capacity and people who used these loans have increased year by year.In 2010-2016 period when the ubran transformation projects and residence construction increased, for Turkey house sector one of the important variable is hedonic house price index. Hedonic house price index reflects the prices free from the quality affect. HKFE (HHPI), between 2010-2016 (10) period has shown two fold increase. In long term, HKFE-TKFE are seperated from each other and TKFE shows more increase.In Turkey, one of the important feature of residence sector is residence/house price index, hedonic house price index, house selling numbers, house unit pricess datas has been done since 2010 up till now. These kind of datas apart from being new, loaning of houses, selling of houses and their cost cannot be compiled in valid values or there are not any. For example, in Turkish Statistical Institute's house sales number index (TÜİK), there is not first and second hand datas.Turkish residence sector is up against some risks. Like the one happened in the late 1990s in South-Eastern Asis countries, housing bubble risk is available. Because the house prices are increasing above the inflation and national income. Residence sector, market risk, interest rates' increase risk, balance of payment and exchange rate risk are against banks getting into difficult situation.In these study, Vector autoregression (VAR) analysis is used and two dependent variable are used like house prices (HP) and hedonic house prices (HHP). Customer price index (CPI), manifacture production index (MPI), BİST (Istanbul Stock Exchange) 100 index (STOCK), country risk (CDS) and Global risk relish (VIX) are independent variables. It covers 2010-2016 period. In this study, the factors that are decisive upon the house prices as a part of VAR analysis, are analysed with unit root test, partner union analysis, error recovery model and variant sortation.In general, the house prices in Turkey are affected mostly by shocks because of domestic events rather than global financial events. Manufacturing industry index and inflation are affected most by domestic factors.Key words: Global Crisis, House Prices, House Bubble, Mortgage Credit, VAR.