Konut fiyatları üzerine ampirik çalışmalar `Alanya örneği`

Abstract

Türkiye'nin önemli sahil kentlerinden birisi olan Alanya'da turizm talebinde yaşananartışlar zamanla yabancıların ikinci konut edinimleri içinde cazip hale gelmiştir. Yabancılarınikinci konutlarını Alanya'da tercih etmeleri konutun kalitesinde ve özelliklerinde değişimeneden olmuş artan talep, fiyatlara yansımıştır. Çalışma çoklu faktörlerin araştırılması amacı ileiki bölüme ayrılmış ilk bölümde Nisan 2015-2018 periyodunda Alanya'da konut fiyatları ileyabancılara satılan konut sayısı ve EURO/TRY döviz kuru aylık verileri kullanılarak,değişkenler arasında uzun dönemli ilişki araştırılmıştır. Uzun dönemli ilişkiyi belirlemek içinJohansen Eşbütünleşme Analizi ve değişkenler arasında kısa dönem ile nedensellik ilişkileriVektör Hata Düzeltme Modeli (VECM) uygulanarak analiz edilmiştir. Johansen Eşbütünleşmetesti sonucunda değişkenlerin eşbütünleşik olduğu ve aralarında uzun dönemli ilişkinin varlığıtespit edilmiştir. Bu durum VECM kurulmasını sağlamıştır. Hedef değişkenin konut fiyatlarıolduğu VECM'nde yabancılara satılan konut sayısı ve döviz kuru değişkenlerinin uzundönemde ve kısa dönemde nedeni olduğu belirlenmiştir.Çalışmanın ikinci bölümünde ise literatürde heterojen bir mal olan konutun fiyatlarüzerindeki etkisini inceleyen çalışmalarda sıklıkla kullanılan Hedonik Fiyatlama Modeli(HFM) ile yabancıların Alanya'da konut edinmesinin konut fiyatları üzerindeki etkisiaraştırılmıştır. Bu amaçla Sahibinden.com internet sitesi üzerinden satışa sunulan 3587 adetkonut ilanından ve Alanya Belediyesi Emlak Müdürlüğü'nden elde edilen yabancıların konutedinimlerinin mahallelere göre dağılımı verisinden yola çıkarak Tabakalı Örnekleme yöntemiile farklı mahallelerden 393 adet konut belirlenerek HFM ile konutun özellikleri ile fiyatıarasındaki ilişki ortaya konulmuştur. Doğrusal model ve yarı logaritmik model fonksiyonelbiçim olarak kullanılmıştır. Konutlara ait özellikler ve mahalle değişkenleri HFM ile analizedilmiş sonucunda yarı logaritmik form uygun görülmüş, modelde konutun m2 cinsindenbüyüklüğü, konutun yaşının 0-5,6-10 aralığında olması, eşya olup olmaması, site içinde olupolmaması, banyo sayısı, bulunduğu kat, konutun Saray mahallesinde ve Dinek mahallesindeolması istatistiksel olarak anlamlı olup etkisi pozitif olduğu son olarak da Mahmutlarmahallesinde olan konutun etkisinin anlamlı olduğu fakat fiyat üzerinde etkisinin negatifolduğu sonucuna ulaşılmıştır.

With the increase in tourism in Alanya that is one of the important coastal cities of theMediterranean, the purchase of second housing has become attractive for foreigners. The factthat foreigners preferred their second residence in Alanya caused significant developments inthe construction sector. The quality and properties of the housing have been changed, increasingdemand has been reflected in prices. The study was divided into two sections to investigatemultiple factors. In the first part, the long-term relationship between variables was investigatedby using house prices, number of houses sold to foreigners and EURO / TRY exchange ratemonthly data in April 2015-2018 period to determine the long-term relationship, JohansenCointegration Analysis was applied and short term and causality relationships betweenvariables were analyzed by applying Vector Error Correction Model (VECM). As a result ofJohansen Cointegration test, it is determined that the variables are cointegrated and there is along term relationship between them. This led to the establishment of VECM. In VECM whichthe target variable is house prices, the number of houses sold to foreigners and exchange ratevariables were determined to be the cause of the long-term and short-term variables.In the second part of the study, the effect of foreigners' purchase of housing in Alanyaon house prices was investigated using HFM that used in studies investigating the effect ofhouse which is a heterogeneous property in literature on prices. Distribution of house purchasesby foreigners in neighborhoods has been obtained from the Alanya Municipality Real EstateDirectore and 3587 homes for sale in Sahibinden.com. 377 housing units from differentneighborhoods were determined by Stratified Sampling method and the relation between theproperties and the price of the house was revealed by HFM method. Linear model, semilogarithmic model is used as functional form. House properties and neighborhood variableswere analyzed by HFM method than consequently, the semi-logarithmic form was consideredappropriate. As a result, Square-meter of the house, the age of the house is in the range of 0-5,6-10, whether it is furnished, whether in the site, floor location, number of bathroom, theresidential area is located in Saray and Dinek neighborhood was found to be statisticallysignificant and have a positive effect on price. Also, the residential area is located in Mahmutlarneighborhood was found to be statistically significant, too but unlike others have a negativeeffect on price