Gayrimenkul yatırım ortaklıkları

Abstract

ÖZET Yatırım ortaklıkları, sermaye piyasası araçları, gayrimenkul, altın ve diğer kıymetli madenler portföylerini işletmek amacıyla kurulan anonim ortaklıklardır. Üç tür yatırım ortaklığı vardır. Bunlar; menkul kıymet yatırım ortaklıkları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır. Bir yatırım ortaklığı türü olan GYO'larını, faaliyet alanını gayrimenkuller olarak belirlemiş ve ağırlıklı olarak gayrimenkul yatırımlarına yönelmiş özel bir portföy yönetim şirketi olarak tanımlamak mümkündür. Yürürlükteki `Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ`inde GYO'ları; gayrimenkullere, gayrimenkule dayak sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilen ve bu Tebliğ' de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumları olarak tanımlanmıştır. GYO'ları anonim ortaklık şeklinde kurulurlar ve sermaye piyasasında faaliyette bulunurlar. GYO'Iarmın gelişmiş ülkelerdeki geçmişi öncelere dayanır. Özellikle ABD'nde GYO'Iarının atası olarak kabul edilen Massachusetts iş ortaklıklarının ilk ortaya çıkışı 1880'li yıllara kadar uzanmaktadır. O tarihlerde anonim ortaklıkların gayrimenkul edinmelerini sınırlayan Massachusetts Eyalet Kanunlarının getirdiği kısıtlamaları aşmak için, tüzel kişiliği olmayan iş ortaklıkları şeklinde örgütlenen kuruluşlar, bu sayede hem gayrimenkul edinebiliyorlar, hem de anonim ortaklıkların ödedikleri vergileri ödemekten kurtuluyorlardı. Amerikan Üst Mahkemesi tarafından 1935 yılında verilen ve anonim ortaklık sayılmak için belirlenen kıstasların yer aldığı bir kararı nedeniyle, iş ortaklıkları da anonim ortaklık kapsamında değerlendirilmeye ve vergi ödemeye başladılar. Bu karar iş ortaklığı şeklinde örgütlenmeyi yavaşlattı. 1960 yılında Ulusal Gelir Kanunu'nda yapılan değişiklikle GYO'ları ABD'nde kanuni düzenlemeye kavuştu. Ülkemizde GYO'Iarma ilişkin ilk düzenleme, 1992 yılında 3794 sayılı Kanun'Ia değiştirilen SPKn'nun 32 nci ve devamı maddelerine dayanılarak çıkarılan 22 Temmuz1995 tarih, Seri: VI No:7 sayılı Tebliğ'dir. SPKr tarafından çıkarılan ve `Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği` adını taşıyan bu tebliğ, GYO'Iarının faaliyet konularını ve yatırım alanlarını gereğinden fazla sınırlandırmaktaydı. Ayrıca, portföyde nakit bulundurma konusunda esnek olmayan hükümler içeren bu ilk Tebliğ, piyasadan da gelen talepler doğrultusunda 08 Kasım 1998 tarih ve aynı adlı Seri:VI No:ll sayılı Tebliğ ile yürürlükten kaldırıldı. Seri:VI No:ll sayılı Tebliğ'de sonradan GYO'larına ayni sermaye konulmasına imkan tanıyan önemli değişiklikler yapıldı. GYO'Iarının ana unsurları; 1) Anonim ortaklık şeklinde kurulma, 2) Asgari %49 oranda halka açık olma, 3) Kayıtlı sermaye esasına göre kurulma, 4) Ticaret unvanında `Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı` ibaresinin taşıma, 5) Ağırlıklı olarak gayrimenkul yatırımlarına yönelme, Şeklinde sıralanabilir. Bu ana unsurlardan kayıtlı sermaye sistemini kısaca açıklamak gerekirse, kayıtlı sermaye sistemi; anonim ortaklıkların anasözleşmelerinde hüküm bulunmak kaydıyla, yönetim kurulu karan ile TTK' nun sermaye arttırılmasına ilişkin hükümlerine tabi olmaksızın sermayelerini arttırabilmelerini ifade eder. Kıta Avrupası hukukunun etkisinde hazırlanmış olan TTK, anonim ortaklıkların sermayelerinin arttırılmasında uzun ve külfetli bir prosedür öngörmektedir. Oysa, Anglo-Sakson hukuk sisteminde benimsenen ve `authorized capital` veya `registered capital` olarak adlandırılan kayıtlı sermaye sistemi, bütün bu külfetleri ortadan kaldırarak, ortaklıkların sermayelerini bir yönetim kurulu kararı ile anasözleşmelerinde belirtilen kayıtlı sermaye tavanına kadar yükseltebilmelerine olanak tanımaktadır. GYO'Iarının da bu imkandan yararlanabilmesi için kayıtlı sermaye esasına göre kurulmaları öngörülmüştür. GYO'Iarının ortaya çıkış nedenlerine baktığımızda, iki temel neden görürüz. Bunlar; gayrimenkul finansmanında karşılaşılan zorluklar ve gayrimenkullerin menkulkıymetleştirilmesi hedefidir. Bunlar yanında, küçük tasarrufları bir havuzda toplayıp büyük gayrimenkul projelerine yönlendirmek suretiyle gayrimenkullerin yüksek getirişinden küçük tasarruf sahiplerini de yararlandırma, bu şekilde yatırımcılar için yeni yatırım alternatifleri oluşturma, sermaye piyasasını geliştirme, finansman kaynağı sıkıntısı içindekilere ucuz fon sağlama gibi tali nedenler de GYO'larının ortaya çıkışında rol oynamıştır. Ülkemizde milli servetin %40'ını gayrimenkul sermaye oluşturmaktadır. Bu bakımdan durağan varlıklar olan gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi büyük önem arz etmektedir. Gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesi ya da likit hale getirilmesinden kasıt, sabit değerler olan gayrimenkullerin akıcı değerler haline getirilerek tedavül yeteneğine sahip kılınması ve ekonomiye kazandırılmasıdır. Gayrimenkul sektöründe var olan bir gerçek gayrimenkul yatırımlarının büyük kaynaklar gerektiren pahalı yatırımlar olmasıdır. Küçük yatırımcıların veya bireysel girişimcilerin yüksek maliyetli gayrimenkul projelerine yatırım yapması veya bunları finanse etmesi mümkün değildir. Bu durum, küçük tasarrufları bir havuzda toplayıp büyük ölçekli gayrimenkul yatırımlarına yönlendirecek, tasarruf sahiplerine de gayrimenkullerin yüksek getirişinden pay alma imkanı sağlayacak, aynı zamanda fon ihtiyacı olanlara düşük maliyetli fon temin edecek araçlara ya da kurumlara gereksinim hissettirmiştir. Gayrimenkul sektöründeki bu iki temel soruna, yani menkul kıymetleştirme ve finansman sorununa çözüm olabilecek bir seçenek GYO'larıdır. Nitekim, özellikle ABD uygulamasında GYO'ları, gayrimenkul piyasasında önemli bir rol üstlenerek sözü edilen sorunların çözümüne önemli katkılar sağlamışlardır. Yapılan bir araştırmaya göre, gayrimenkullerin menkul kıymetleştirilmesinde başlıca yatırım eğilimini GYO'ları oluşturmaktadır. Öte yandan, GYO hisse senetlerinin halka satışı suretiyle küçük tasarruflar bir havuzda toplanarak gayrimenkul yatırımlarına yönlendirilmekte, böylelikle gayrimenkul finansmanı sorununa da çözüm sağlanmaktadır. GYO'larının işlevlerine baktığımızda, ortaya çıkış nedenlerine paralel olarak asıl işlevlerinin menkul kıymetleştirme ve gayrimenkul yatırımlarına finansman sağlama olduğunu görürüz. Bunların yanında GYO'ları, gayrimenkul sektöründeyaygın olarak var olan gayrimenkullerin beyan değerleri ile yapı kalitesindeki kayıt dışılığa son verme, cazip bir yatırım alternatifi olma, sermaye piyasasının gelişmesine katkı sağlama ve sermayeyi tabana yayma gibi tali işlevlere de sahiptirler. GYO'lan sözü edilen iki temel işlevi şu şekilde yerine getirmektedirler. Başlangıçta büyük bir sermaye olarak ile kurulan GYO'lan, yatırıma elverişli buldukları gayrimenkulleri ya da gayirmenkul projelerini portföylerine almakta ve gayrimenkuller üzerinde proje geliştirerek bu projeyi veya portföydeki mevcut projeyi finanse etmektedirler. GYO'lan projenin inşaat işlerini bizzat kendileri yapamazlar, sadece finansman sağlarlar. Diğer taraftan, GYO'lan halka açık şirketler oldukları için asgari %49 oranda hisse senetlerini halka arz etmek durumundadırlar. Bu hisse senetleri aynı zamanda borsaya kote edilir ve borsada işlem görür. GYO'lan satılan hisse senetlerinden elde ettikleri geliri yeni yatırımları finanse etmekte kullanarak finansman kaynağı sıkıntısının aşmaktadırlar. Aynı zamanda, borsada kolayca alınıp satılabilen ve nakde çevrilebilen GYO hisse senetleri yoluyla gayrimenkuller akıcı değerler haline getirilmiş, yani menkul kıymetleştirilmiş olmaktadır. Yatırımcı gayrimenkulun kendisine değil, GYO hisse senedine yatırım yaptığı için bunları kolaylıkla nakde çevirebilmekte ve likidite sorunu yaşamamaktadır. Bu itibarla, GYO'lan menkul ve gayrimenkul yatırımlarının en iyi özelliklerini bir araya getiren ideal bir yatırım aracı konumundadırlar. GYO'larından, kamu arazilerinin değerlendirilmesi, doğal ve kültürel varlıkların korunup verimli bir şekilde işletilmesi, planlı şehirleşme, gecekondulaşmanın önlenmesi ve mevcut gecekondu bölgelerinin bir plan dahilinde düzenli bir şekilde dönüşümünün yapılarak buraların çağdaş yaşama uygun modern yerleşim yerleri haline getirilmesi konularında etkin bir şekilde yararlanılabileceği düşünülmektedir. Bu nedenlerle, GYO'larının gerek vergi avantajları, gerekse yatırım indirimleri yoluyla teşvik edilmelerinde yarar görülmektedir.

I ABSTRACT Investment trusts are joint-stock companies which they are founded to operate a portfolio that contains capital market instruments, real estate, gold and other precious metals. There are three type of investment trusts. These are security investment trusts, risk capital investment trusts and real estate investment trusts(REITs). It's possible to define REITs, which are a kind of investment trust, as a special portfolio management company that they had determined activities as real estates ard headed towards real estate investments mostly. REITs are defined in `Notification Regarding with Real Estate Investment Trusts` as a capital market institutions which can invest real estates, capital market instruments based on real estate, real estate projects, rights and capital market instruments based on real estate, found business trusts to realize specific projects and get busy other activities allowed this notification. REITs are founded as a joint-stock companies and busied in the capital market. Previous history of REITs in developed countries are old. Especially, in USA, Massachusetts business trusts accepted REITs ancestor appeared in 1880's. In those dates, establishments organized as a business trusts for overcoming Law of Massachusetts State which forbidden acquiring real estate for joint-stock companies which didn't have judicial person did not pay any tax and also they could acquire real estates. Business trusts started to be accepted as a joint-stock company and to pay tax because of a decision dated 1935 of USA Supreme Court which includes criterion being a joint-stock company. That decision decreased to organize as a business trust. REITs had statutory base with changing of Internal Revenue Code in 1960. The first regulation of our country regarding with REITs was a notification numbered serial: VI number:7, dated 22 July 1995 that is put into force based on 32nd and lasting articles of Turkish Capital Market Code which are changed by 3794 numbered Law in 1992. That instruction which was put into force by Capital MarketBoard and named as `Notification Regarding with Real Estate Investment Trusts` limited so much the activities and investment fields of REITs. That first notification which wasn't flexible about handing cash in portfolio was repealed an other notification named the same numbered serial: VI number: 11, dated 08 November 1998 towards demands approaching from market. Some important changes were made on notification numbered serial: VI number: 11, which also included putting real capital on REITs. Main component of REITs are as follows: 1) Founding as a joint-stock company, 2) Being opened to the public %49 at least, 3) Founding according to the registered capital system, 4) Keeping the phrase of `Real Estate Investment Trusts` in trade name, 5) Heading towards investments of real estate mostly. We want to explain the registered capital system that is a part of main component. The registered capital system states that a joint-stock company can increase its capital not being subject to Turkish Commercial Code(TCC) by a decision of board of directors if there is a sentence in base-agreement. TCC prepared under the effect of the Continent Law states taking time and burdensome procedures for joint-stock company to increase the capital. Whereas, registered capital system named as `registered capital` or `authorized capital` in Anglo-Saxon Law makes possible to increase the capital up to top of the limit in the base-arrangement by a decision of board of directors. REITs are stated to found according to the registered capital system to benefit from this opportunity. When we look at the reason of appearing REITs, we see two base reason. These are difficulties of real estate financing and making real estates movable goods. In addition, some subordinate reasons take role in appearing REITs like investing the huge real estate projects by means of collecting the little savings in a pool, so making small investors benefit from the huge profit of real estate projects, constituting newinvestment alternatives, improving the capital market, ensuring cheap fund for fund suitors. Real estate wealth is %40 of national wealth in our country. In this respect, it is important to make real estates movable goods. To make real estates movable goods or make real estates liquid state that real estates can move in the economy easily by means of making the real estates flowing worth. It is a reality that real estate investments are expensive investments which require huge amount of money. It is not possible that small investors can invest to huge real estate projects or finance them. That situation caused to find new instruments, which would invested the huge real estate projects by means of collecting the little savings in a pool, made the sm`ll investors benefit from the huge profit of real estate projects, ensured cheap fund for fund suitors. REITs can be an alternative to solve two base problem in the real estate sector which are difficulties of real estate financing and making real estates movable goods. Likewise, especially in USA, REITs gave assist to solve the problems above mentioned via having important roles in the real estate market. According to a research in USA, the principle investment tendency are REITs the making real estates movable goods. Otherwise, the little savings are invested the huge real estate projects by means of selling the REITs shares and collecting the little savings in a pool. So, the problem of real estate financing is solved. When we look at the functions of REITs, we see that the main functions of REITs are making real estates movable goods and real estate financing with parallel of appearing. In addition, REITs have some subordinate functions like finishing the unrecorded situation which is widespread in real estate sector at the building quality and declaration worth of real estate, being an attractive investment alternative, helping the developing of capital market and spreading the capital to the floor. REITs assure two main function above mentioned as follows.REITs founded a huge capital firstly, take the real estates or real estate projects which are suitable for investment to the portfolio and finance the existing project or the project which is developed on the real estate in the portfolio. REITs don't make building affairs on its own, they provide only financing. Otherwise, REITs have to present their shares to public because of being a company opened to the public. These shares are written to the stock exchange board at the same time and operated in the stock exchange. REITs overcome from the problem of financing by means of selling the shares and they use the fund getting form sale of shares to finance new investments. At the same time, real estates are made movable goods via REITs shares. Investor doesn't have a problem owing to he/she invest to REIT share, not to real estate itself. Therefore, REITs are a perfect investment instruments which cover the best characteristic of movable investments and non movable investments. They are thought that we can benefit from REITs the evaluating of the public real estates, protecting and managing of natural and cultural existence, planned urbanization, stopping of shack and transformation of shack region. For these reasons, REITs are supported by both tax advantages and investment reduction. «S1.^ ^°S