Konaklama işletmelerinde tesis alım-satım kararları analizi ve tesis değerlendirme

Abstract

Dünya turizmindeki gelişmelere paralel olarak 20. yüzyılın son yansında Türk turizminde de çok önemli gelişmeler yaşanmıştır. Bu gelişmeler, özellikle 1985-1992 yılları arasında turizm yatırımlarına uygulanan teşviklerin de etkisiyle Türk turizminde bir yatırım patlamasına neden olmuştur. Anılan süreçte sektöre yatırım yapan yatırımcılardan birçoğu ise 1992 yılı sonrası karşılaşılan risklerinde etkisiyle zor durumda kalmış ve sonuçta, bazı tesis sahipleri tesislerini satmak zorunda kalmıştır. Tez çalışması üç bölümden oluşmaktadır. İlk iki bölümde kuramsal görüşlere yer verilirken, üçüncü bölümde ise, ilk iki bölümde savunulan kuramsal görüşlerin sınanmasına yönelik uygulama araştırmasına yer verilmiştir. Birinci bölümde konaklama işletmeciliği, konaklama işletmelerinde büyüme ve gelişme amacı ile çevre analizi konuları ele alınarak, konuların tesis alım-satın kararlan ve tesis değerleme açısından taşıdığı önem vurgulanmıştır. İkinci bölümde ise konaklama işletmelerinde tesis satış ve satın alma kararları ile tesis değerleme konusu ele alınmıştır. Bu kapsamda ilk olarak tesis satış nedenleri, tesis satıcıların hedef ve beklentileri ile tesis değerleme yöntemleri incelenmiştir, ikinci olarak tesis alıcılarının tesis satın alma nedenleri, bir yatırım kararı olarak tesis satın almanın önemi, satın alma süreci, satın alınacak tesisin çeşitli yönlerden analizi, tesis alıcılarının hedef ve beklentileri ile tesis alımının finansal yönü ele alınmıştır. Üçüncü olarak da, tesis alım ve satımına ilişkin işlemlere yer verilmiştir. Konaklama işletmelerinde tesis alım-satım kararları ve tesis değerleme olgusuna yönelik uygulama araştırması ise üçüncü ve son bölümde yer almaktadır. Uygulama araştırması halen Ege Bölgesi'ndeki çeşitli turistik yerleşim merkezlerinde faaliyette bulunan ve el değiştiren 20 tesisi kapsamaktadır. Uygulama araştırmasında elde edilen bulgular işletmelerin genel özelliklerine ilişkin bulgular, işletmelerin genel yapısına ilişkin bulgular ve tesis alım-satım kararlarına ilişkin bulgular olmak üzere üç başlık altında toplanmıştır.

As a parallel developments in World Tourism, there have been significant developments in Turkish Tourism in the second half of the 20th century. These developments have caused investment explosion in Turkish Tourism with the effect of implemented investment inducements between 1985 and 1992. In this period, many investors have been faced with difficulties such as economical, political and social risks since 1992. At the end, some hospitality property owners had to sell their assets. The thesis composed of three chapters. The first two chapters have made theoretical analyses while the third chapter has a field study based on a survey. In the first chapter, the importance of hospitality management, development in hospitality firms and business environment have been investigated according to asset valuation in the buying and selling decisions of hospitality properties. In the second chapter, buying and selling decision and asset valuation have been investigated in the hospitality industry. In this subject, firstly, the reasons of property selling, objectives and expectations of sellers, and asset valuation methods have been analyzed. Secondly, the reasons of buying, the importance of buying as an investment, buying process, the analysis of identified property with different approaches, objectives and expectations of buyers, and financial side of buying have been mentioned. Thirdly, buying and selling procedures have been emphasized. In the third chapter, a field study based on survey has been made about buying and selling decisions and assets valuation in the hospitality industry. Field study comprises 20 sold properties. These properties are located in different tourist places in the Aegean Region. Findings of field study have been separated into three groups. These are general characteristics of properties, structure of firms, and valuation dealing with buying and selling decisions.