Hazine arazilerindeki işgallerin belirlenmesinde ve satışa esas hazine arazilerinin kıymetlendirilmesinde bilgi teknolojilerinin kullanımı

Abstract

Gelişen uzaktan algılama (UA) ve Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) teknolojileri ile, hazine taşınmazlarındaki işgaller, zamansal analizlerle daha hızlı, verimli ve ekonomik şekilde belirlenirken, güncelleme imkanı sunması, kolay ulaşılabilir, analiz edilebilir, hızlı, doğru ve etkin karar verme odaklı çözüm olanakları sunması ile, CBS, taşınmaz değeri saptanmasında etkin şekilde kullanılabilmektedir. Yeteri kadar personel,araç, gereç, ve donanım eksikliğinden dolayı tespit edilemeyen büyük alanlardaki işgaller, UA ve CBS ile oldukça ekonomik ve hızlı olarak belirlenebilmekte ve güncellenebilmektedir. Taşınmazlarla ilgili temel bilgilerin doğruluğunun belirlenmesi ve bunların bir veri altyapısı olarak hazırlanması başlangıçta uzun ve zahmetli bir çalışma gerektirebilir. Ancak bu bilgilerin bir CBS içinde yer alması, daha fazla parametrenin dikkate alınabilmesi olanağını sunmaktadır, buda, subjektiviteden uzak daha kısa sürede, daha gerçekçi rakamların ele edilmesini sağlamaktadır.Bu amaçla, bu çalışma kapsamında, dijital görüntüler ve coğrafi bilgi teknolojileri kullanılarak, hazineye ait taşınmazlar üzerindeki işgallerin belirlenmesi ve satışa esas hazine taşınmazlarının tahmini bedelinin belirlenmesinde altlık olarak kullanılacak taşınmaz değer haritasının oluşturulması amaçlanmıştır. Uygulama alanı olarak, işgallerin olduğu ve taşınmaz satışları yapılan Konya ili, Meram ilçesi, Dere mahallesi seçilmiştir.Hazineye ait taşınmazlar üzerindeki işgallerin belirlenmesi için hava fotoğrafları dijital görüntü işleme yöntemleri ile sınıflandırılarak, elde edilen sonuç görüntülerindeki taşınmazlar, CBS ortamında hazine sınırları ile çakıştırılarak işgaller belirlenmiştir. Taşınmaz değer haritalamasını etkileyebilecek 7 farklı parametre dikkate alınmıştır. Bunlar: eğim, bakı, jeolojik durum, sosyal donatıya yakınlık, su ağına yakınlık, kanalizasyon ağına yakınlık, ulaşım ağına yakınlıktır. Taşınmaz değer haritalaması için, bu parametreler dikkate alınarak, CBS ortamında Çok Kriterli Karar Verme Analizi ve Analitik Hiyerarşi Yöntemi uygulanmıştır. Parametre ağırlıkları ise puanlama yöntemi ve karşılaştırma yöntemine göre bulunmuştur. Bu iki yönteme göre elde edilen değer haritaları CBS ortamında karşılaştırılmıştır. Ayrıca bu sonuç değer haritaları çalışma alanında satışı yapılan taşınmazlarla karşılaştırılarakta değerlendirilmiştir.Sonuç olarak yüksek çözünürlüklü dijital görüntüler ve CBS teknikleri kullanılarak yapılan bu çalışmada, hazine taşınmazlarındaki işgaller ve taşınmaz değerleri daha hızlı, verimli, ekonomik ve objektif olarak belirlenmiştir. Klasik yöntemlere göre oldukça avantajlı olan bu tür çalışmalar ileriki çalışmalara altlık ve örnek nitelikte olduğu için oldukça önem taşımaktadır.

The real estate occupations belonging to the treasury can be determined more quickly, efficiently and economically by temporal analysis by using remote sensing (RS) and Geographic Information Systems (GIS) technologies, GIS can also be used effectively in determining the value of real estate as it provide update, easy accessibility and analyses, accurate and effective decision-making opportunities. The occupations in large regions that can not be determined due to lack of enough staff, equipment, tools, and hardware can be monitored more economically and quickly by the Remote Sensing and GIS technologies. Determination of the accuracy of basic information regarding the real estates and their initial preparation of a data infrastructure may require long and laborious work. However, including this information in a GIS, offers the opportunity to be considered further parameters, which provide realistic values to be addressed by pruning away the subjectivity.Therefore, in the contend of this study, it is aimed to detect the real estate occupations belonging to the treasury and obtaining real estate value map that may be used as a base for determining the estimated cost of real estates by using digital images and geographic information technologies. The application area is selected as the province of Konya, Meram district, River neighborhood where the occupations and real estate sales are present.Inorder to identify the occupations on the real estates owned by the treasury, the aerial photographs were classified by using digital image processing techniques. The occupations were identified in GIS environment by overlaying the boundaries of the treasury with real estates obtained in the result images. 7 different mapping parameters that may affect the property values were taken into consideration. These are: slope, aspect, geological situation, proximity to social reinforcement, water network, sewage network and public transport network. By taking into consideration these parameters, Multi-Criteria Decision Analysis and Analytic Hierarchy Process weere applied in a GIS environment for mapping the real estate value. The weights of parameters was obtained according to the method of comparison and scoring method. The maps obtained as a result of these analyzes were compared in a GIS environment. Additionally, these results were assessed by comparing with the sale values of real estates in the study area.In conclusion, using high-resolution digital images and GIS techniques in this study, the occupations in the treasury and the real estate values were determined more efficiently, economically and objectively. Such studies, which is very advantageous than conventional methods, are important for providing a base and sample property. This type of studies which is very advantageous according to the classical methods, and has exemplary nature is the base for future work, therefore, are very important.