Kentsel saçaklanma alanlarındaki tarım arazilerinin hedonik fiyat modeli yardımıyla değerlemesi

Abstract

Kent ile kırsal alan arasında bulunan ve düzensiz bir yapıda olan kentsel saçaklanma alanları kendine özgü bir yapıya sahip olup, birçok problem içermektedir. Bu problemlerden biri de kent saçaklarında bulunan arazilerin değerlemesidir. Arsa ile tarım arazisi arasında geçiş bölgeleri olduğundan değerleme için belirli bir yöntem bulunmamaktadır. Bu çalışma Konya İli Meram ilçesinde kentsel saçaklanmanın yoğun olduğu bölgelerde tarım arazilerinin değerini hedonik fiyat yöntemiyle objektif arazi fiyatını tespit etmek amacıyla yapılmıştır. Bu amaçla saçaklanmanın yoğun olduğu 8 yerleşim birimi araştırma kapsamına alınmıştır. Araştırmada örnek hacmi tabakalı örnekleme yöntemine göre belirlenen 50 üreticiden oluşmaktadır. Bu verilerle kentsel saçaklanma alanında arazi değeri, pazar değeri yöntemi ve gelir yöntemine göre hesaplanmıştır. Araştırmada kullanılan kapitalizasyon oranı %3 olarak hesaplanmıştır. Araştırma sonucunda; kentsel saçaklanma alanında pazar değeri yöntemine göre bir dekar arazinin satış fiyatı 52.792,54 TL/da olarak hesaplanmıştır. Arazinin gelir yöntemine göre değeri %3 kapitalizasyon oranına göre 54.300,35TL/da ,%5 kapitalizasyon oranına göre 32.580,21 TL/da olarak tespit edilmiştir.Hedonik modelde parselin pazar değerine etki ettiği düşünülen 10 bağımsız değişken ele alınmıştır. Modelde yer alan değişkenler özellik olarak iki grupta incelenmiştir. Birinci grup arazinin tarımsal amaç dışı kullanım özelliklerini, ikinci grup ise arazinin tarımsal özelliklerini açıklayan değişkenlerdir. Arazinin tarım dışı kullanım amaçlarını açıklayan değişkenlerden arazilerin yerleşim yerlerine uzaklığı ve yola olan uzaklıkları azaldıkça arazi değerinin arttığı saptanmıştır. İkinci grup değişkenler ise kent saçağında yer alan arazilerin mevcut durumda, gelecekte tarım dışı kullanım amaçlarının yüksek olması ve arazinin tarımsal özelliklerini değer üzerindeki etkilerinin sınırlı olmasından dolayı değişkenlerin arazinin değeri üzerinde etkisinin olmadığı ve değişkenlerin istatistiki olarak önemsiz olduğu tespit edilmiştir. Başka bir ifadeyle, kent saçaklarında bulunan arazilerin değerine tarım dışı özelliklerin etkili olduğu, tarımsal özelliklerin etkili olmadığı sonucuna varılmıştır.

Urban sprawl between urban and rural areas, which have an irregular structure, are transition zons with specific structure, it contains many problems. One of these problems is the valuation of the land located in the urban sprawl. There is no specific method for valuation, since there are transition zones between plot and agricultural land. This study was carried out to determine the objective land price by hedonic price method in the region where intensed with sprawl in Meram district of Konya. For this purpose, 8 settlements were included in the study. The sample number determined according to stratified sampling method consists of 50 producers. With this data, land value in urban sprawl was calculated according to market value method and income method. The capitalization rate used in the study was taken as 3 % due to characteristics of the region. As a result of the research; the value of urban sprawl was calculated as 52.792,54 TL/da according to market value method. The value of land according to income method was determined as 54.300,35TL/da for capitalization rate 3 % and 32.580,21 TL/da for capitalization rate of 5%. In the hedonic model, 10 independent variables which are thought to affect the market value of parcel are discussed. Variables in the model were examined in two groups as property. The first group is the variables explaining the non-agricultural use characteristics of the land and the second group is the variables explaining the agricultural properties of it. Among the variables explaining the non-agricultural purposes of the land, it was found that the land value increased as the distance of the land from the settlements and the distance to the road decreased. The variables of the second group of variables were found to have no effect on the value of the land due to the high level of non-agricultural use in the future and limited effects of the agricultural properties on land value. In other words, it was concluded that non-agricultural characteristics were effective and agricultural characteristics were not effective on the value of the lands located in the urban sprawl.