Kentsel donatı alanları için arazi edinimi değer ilişkisi ve çevre taşınmaz değerleri: Merzifon meydan projesi örneği

Abstract

Bu tezin amacı, kentsel donatı alanları için arazi ediniminin değerlerle ilişkilerini ve arazi edinimi sürecindeki değer ilişkileri ile edinim sonrasında çevre taşınmazlarda değer etkilerinin belirlenmesi ve bu kapsamda Amasya ili Merzifon ilçesi Meydan Projesinin analizini yapmaktır. Bu kapsamda, tez çalışmasında kentsel donatı alanları için arazi edinimi usul ve esasları genel olarak açıklanmış ve seçilmiş meydan projesi örneği ile arazi edinimi değer ilişkileri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında irdelenmiştir. Edinim sonrasında çevre taşınmazlarda değer etkileri incelenmiştir. Kamulaştırma alanında bulunan her parselin değerinin tespitine ilişkin aşamalara bakılmıştır. Anket çalışması yapılarak, kamulaştırma alanı içerisindeki maliklerin ve kiracıların kamulaştırmalardan ne düzeyde etkilendiği, projenin kamulaştırma aşamasında ve tamamlandıktan sonra meydan alanına cephesi olan taşınmazlardaki değer değişimi incelenmiştir. Kamulaştırmaların 2005–2012 yılları arasında yapıldığı, farklı zamanlarda yapılan kamulaştırmaların arsa birim değerleri incelendiğinde farklılıklar olduğu görülmüştür. Yargı yoluyla kamulaştırılan taşınmazların bilirkişi raporlarının tamamında da taşınmazın değerini etkileyen faktörlerin detaylı biçimde belirtilmediği görülmüştür. Konu taşınmazların gerekçe gösterilmeden emsallerden daha değerli olduğu bilirkişi raporlarında ifade edilmiştir. Kamulaştırma alanına cephesi olan taşınmazlardan 2000 yılından sonra satışa konu olanlarda arsa birim değerinde değişim olmadığı görülmüştür. Ancak proje tamamlandıktan sonraki yılda, meydan alanına cephesi olan giriş katta bulunan ticarethanelerin net ele geçen aylık metrekare birim alana düşen kira bedellerinde artış olduğu görülmüştür.

The aim of this thesis is to determine for urban areas of reinforcement relations with the value of land acquisition, relations value in the land acquisition process and environmental impact in the real value after land acquisition. In this context, it is to make an analysis of Amasya province Merzifon district square project. In this study, land acquisition methods are described for urban areas of reinforcement in general, the land acqusition value relationship were examined under the expropreation law of number of 2942, were studied to determine their impact on environmental real estate values after acquisition with example of the selected square project. The steps for determining the value of each parcel in the expropriation was assessed, the survey work was made, owners and tenantry in the expropriation area were affected what level and project phase and after changes in the real estate value which fronts the square were examined.Expropriation was observed that between the years 2005-2012. Differences were seen in the unit value of land expropriation made at different times. All of the expropriated property by court decision, expert reports were not specified in detail all the factors that affect the value of real estate. It was expressed in expert reports, the immovables were more valuble than similar real estate without justification. The real estate held for sale in front of the expropriation area, it was seen unchanged land unit value year of 2000. But after the completion of projects on the ground floor commercials rental rates have increased.