Gayrimenkul finansmanında ipotek kredileri ve ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme

Abstract

Gayrimenkullerin kurumsal yöntemlerle finansmanında ipotekli konut finansmansisteminin önemi büyüktür. potekli konut finansman sistemi, birincil piyasalardakonut sahibi olmak isteyen yatırımcılara kredi verilmesi, ikincil piyasalarda ise bukredilerin ve bu kredilere dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerin alınıpsatılarak tekrar ekonomik sisteme dahil edilmesini saglayan süreçten olusmaktadır.Sistemin saglıklı isleyebilmesi, birincil piyasaların gereksinim duydugu fonlarınmenkul kıymetlestirme yoluyla ikincil piyasalardan saglanmasına baglıdır. Menkulkıymetlestirme ile ipotek kredisi veren kurumlar, ipotekleri portföylerinde tutmalarınedeniyle olusan riski azaltarak, bu riske dayalı sermaye gereksinimini de ortadankaldırmaktadırlar. Basel Bankacılık Gözetim ve Denetim Komitesi tarafındanhazırlanan ve günümüzde bankacılıgın standartlarını belirleyen en önemli kaynakhaline gelen Basel Sermaye Uzlasıları kriterlerine göre sermaye yeterliligininsaglanmasında ipotege dayalı menkul kıymetlestirme büyük avantajlar saglamaktadır.Bu çalısmada, ülkemizde yeni uygulamaya alınan konut finansman sistemininisleyisine kaynak olusturması açısından gayrimenkul finansmanında ipotek kredilerive ipotege dayalı menkul kıymetlestirme ana hatlarıyla incelenmis ve uygulamakısmında Türkiye Bankalar Birligi 2006 verilerine göre aktif büyüklügünde ilk 10sırada yer alan özel ve kamu sermayeli bankaların gerçek verileri kullanılarakipotege dayalı menkul kıymetlestirmenin, Basel standartlarında sermaye yeterlilikoranına olan etkisi ölçülmeye çalısılmıstır. Elde edilen ampirik bulgular, ipotegedayalı menkul kıymetlestirmenin sermaye yeterliligini arttırıcı etkisi oldugunugöstermektedir.Anahtar Kelimeler : Mortgage, ipotek kredisi, ipotege dayalı menkulkıymetlestirme, Basel I, Basel II

Mortgage system has an important role of financing real estate through theinstitutional ways. Mortgage system is the process of providing funds to home buyerswith mortgage credits in primary markets and transferring funds to economic systemby transforming mortgage credits into securities in secondary market. In order towork this system properly, the funds which are needed by primary markets should beprovided from secondary markets through securitization. With securitization, creditrisk is transferred and capital needs are reduced by removing credits from balancesheet. Mortgage-backed securitization contributes to optimise the allocation ofregulatory capital with the most important source of determining banking standards,The Capital Adequacy Accord developed by The Basel Committee on BankingSupervision.This study analyzes mortgage credits and mortgage-backed securitization in realestate finance and examines the effects of mortgage-backed securitization onreaching the minimum regulatory capital ratios. The data in which top 10 banksranked by total assets is collected from Banks Association of Turkey. The empiricalresults point out that the application of mortgage-backed securitization would higherthe bank?s capital adequacy ratio significantly.Keywords : Mortgage, mortgage-backed securitization, Basel I, Basel II