The Role of effective project management on real estate investment trust (REIT) share prices

Abstract

ÖZET (TURKISH SUMMARY) Mimar Sinan Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü'ne sunulan bu tez Yapım Proje Yönetimi Programında hazırlanmıştır. Bu araştırma esasen Türkiye'deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının hisse senedi fiyatlarının, çeşitli tiplerdeki gayrimenkul projelerinin yönetiminin finansal performanslarına göre değerlendirilmesi üzerinde odaklanmaktadır. Bu suretle, araştırma problemi aşağıdaki gibi tanımlanmıştır: `Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları hissedarlarının gelirleri, etkin proje yönetimi ile Türkiye'de etkili olan enflasyonist ortamda nasıl arttırılabilinir?` Çalışma altı Bölümden oluşmaktadır: GİRİŞ başlıklı Birinci Bölüm, problemin nereden kaynaklandığını, problemin ifade edilmesini, problemle ilgili Türkiyede ve yurtdışındaki önceki çalışmaları, hedefleri, araştırmanın kapsam ve sınırlandırmalarını sunmaktadır. İkinci Bölüm araştırmanın metodolojisini tarif etmektedir. Üçüncü Bölümde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının tanım, tarihçe, tip ve özellikleri irdelenmiştir. Bu organizasyonlar, proje yönetim kavramlarına göre geniş bir şekilde incelenmiştir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yönetim yapısının yanısıra, proje başarısı, projelerin değerlendirilmesi, proje safhaları ve proje stratejileri kavramlanmnda bu bölümde analizleri yapılmıştır. Dördüncü Bölümde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının değerlendirilmesi için bir yaklaşım tartışılmıştır. Bu yaklaşımda, değer artışı, büyüme, iskonto, firmanın ve hissedarların karlılığı gibi finansal faktörler ve yönetimsel başarı faktör ve araçları gözönünde bulundurulmuştur. Beşinci Bölümde, günümüz piyasa verilerine göre Türk Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları sektörünün orijinal bir analizi yapılmış ve Türkiye'deki aktif Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları tanımlanmıştır. Türkiye'nin önde gelen Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarından biri olan Yapı Kredi Koray GMYO Vaka Analizi Çalışması olarak alınmıştır. Bu çalışmanın amacı, bir önceki bölümde tanımlandığı şekilde bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının değerlendirilmesi sırasında gerekli olabilecek verilerin neler olabileceğini XX111göstermektir. Sonra Türkiye'deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının, önceki bölümlerde incelenen noktalar hususunda genel bir eleştirisi yapılmıştır. AltıncıBölüm ulaşılan SONUÇLAR' ı sunmaktadır. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının performans değerlendirilmesi yapılmış ve enflasyon etkilerinin nasıl azaltılabileceği açıklanmıştır. Proje yönetimi konusunda önemli noktalar ve hisse senedi fiyatlarının yükseltilmesi için gerekenler sunulmuş ve tavsiyeler geliştirilmiştir. XXIV

ABSTRACT This thesis submitted to the Institute of Science and Technology of Mimar Sinan University is prepared in the Construction Project Management Program. The research essentially focuses on the evaluation of the share prices of Real Estate Investment Trusts in Turkey with respect to their financial performance in the management of various types of real estate projects. The research problem, thus, is defined as follows: `How the incomes of the shareholders of REITs could be augmented through effective project management under inflationary environment prevailing in Turkey?` The thesis consists of six Chapters: The First Chapter titled INTRODUCTION presents background of the problem, statement of the problem, previous work related to the problem both in Turkey and abroad, objectives, scope and limitations of the research. The Second Chapter, describes the methodology of the research. In the Third Chapter definition, history, types of, and properties of REITs are discussed. These organizations are broadly reviewed with reference to project management concepts. Management structure of REITs, as well as, the concepts of project success, projects evaluation, project phases and project strategies are analyzed in this section. In the Fourth Chapter an approach for evaluating the performance of REITs is discussed. In this approach, financial factors such as; value increases, growth, discount, profitability of both the firm and the shareholders and managerial success factors and instruments are taken into account. In the Fifth Chapter An original analysis of Turkish REIT sector with respect to the current market data is presented and active REITs in Turkey are identified. As one of the significant Turkish REITs, Yapı Kredi Koray GMYO is taken as a Case Study. The objective of this Case Study was to demonstrate which data should be needed for the evaluation of a xxiREIT as described in the preceding Chapter. Then an overall critique of active Turkish REITs is made with regard to the points discussed in the previous Chapters. Sixth Chapter presents the CONCLUSIONS reached. Evaluation of the performance of REITs İs presented and how the affects of inflation can be reduced is explained. Essential points with respect to project management and aspects for share price appreciation are presented and recommendations are drawn. xxn