Systematic approach for the management of real estate development

Abstract

ÖZETGayrimenkul geliştirme, yaşadığımız çevrenin yeni ihtiyaçlar, teknolojik değişimlerve değişen zevkler doğrultusunda yeniden yapılandırılmasıdır. İş alanının temelinioluşturan dinamik, ihtiyaç, teknoloji ve değişen zevkler sebebi ile gayrimenkulgeliştirmeye duyulan gereksinimin hiçbir zaman azalmamasıdır.Gayrimenkul geliştirme, inşaat, mimarlık, finans, ekonomi, şehircilik, halkla ilişkiler,gayrimenkul yönetimi vs. gibi birçok disiplinin katılımı ile gerçekleşen çok yüzlü,dinamik, disiplinler arası bir iş alanıdır.Gayrimenkul geliştirme süreci, tanımı her ne kadar basit olsa da, her geçen gün dahakompleks, pazar odaklı ve bilgi merkezli bir süreç haline gelmektedir. Nihai ürününyapılanan çevreyi şekillendirmesi ve pazar koşullarının zamana, teknolojiye ve arzabağlı değişimi sebebi ile geliştirici şirketler pazar odaklı ve yasal koşullara göreşekillenen dinamik bir süreç içinde proje geliştirmektedirler.Türkiye'de gayrimenkul geliştirici şirketler, sürekli değişim içindeki ekonomikkoşullar ve buna bağlı olarak dengesiz pazar ortamında faaliyet göstermektedirler.Türkiye gayrimenkul piyasasında 1998 senesinde yaşanan deprem ve 2001 senesindeyaşanan ekonomik kriz önemli bir dönüm noktası teşkil etmiş olup, gayrimenkul edayalı yatırım kararlarının, gerekli analizler yapıldıktan sonra alınması gerekliliğiortaya çıkmış ve daha bilinçli kullanıcı kitlesi oluşmaya başlamıştır. Türkiye'deüretici hakim pazarlar mevcudiyetini yitirmekte, yerini tüketici odaklı pazarlarabırakmaktadır. Söz konusu gelişmeler ise geliştirici firmaları tüketici taleplerini dahafazla dikkate alan pazar odaklı geliştirme sürecine yöneltmektedir.Her iş alanında olduğu gibi, sürecin başlaması ve geliştirme faaliyetiningerçekleştirilebilmesi için bir girişimciye ve süreci finanse edecek bir yatırımcıyaihtiyaç duyulmaktadır. Süreç içinde aktif olarak yer alıp, bu iki fonksiyonuüstlenmek yolu ile risk alan ve karşılığında ödülünü almayı amaçlayan kişi yadakuruluşlar geliştirici olarak tanımlanmaktadır.Geliştirici sadece bir girişimcinin temsil ettiği bir yapı olabileceği gibi birden fazlakurumsal şirketin oluşturduğu bir ortak girişim de olabilir. Geliştirme amaçlıortaklıkların gerisindeki motivasyon geliştirme sürecinin çok yönlü ve çok kapsamlıyapısıdır.IVGeliştiricinin süreç boyunca temel vazifesi, yatırımın pusulası olan fizibiliteçalışmasında belirlenen hedeflere ulaşabilmek amacıyla, geliştirme süreci içinde yeralan ve farklı disiplinlerden gelen ekibin, proje hedefleri doğrultusunda koordineedilmesidir.Geliştirici firmalar, modern pazarlama teorisine paralel olarak, başlangıç, büyüme veolgunluk olarak tanımlanabilecek üç temel kademeden geçerler. Her bir kademe,geliştirici firmalar için farklı fırsat ve tehditleri içermektedir. Söz konusu fırsat vetehditler, geliştiricinin stratejik planlama çerçevesinde ele alması gerekenunsurlardır.Fakat, gerek sektöre yeni giren geliştiriciler, gerekse de bir çok büyük çaplıgeliştirici firma stratejik planlamaya gerekli önemi vermemektedir. Dolayısı ile fırsatve tehditlere karşı organizasyonun stratejisi rastlantısal olup, çevredeki fırsatlaratepki verme yönündedir.Geliştirme sürecinin yönetilmesinde sistematik yaklaşımın ilk adımı, geliştiricininstratejik olarak kendini analiz etmesi ile başlar. SWOT analizi olarak tanımlanan sözkonusu çalışma doğrultusunda geliştirici, içinde bulunduğu çevreyi, kendi güçlü vezayıf yanlarını, mevcut fırsat ve tehditleri analiz eder ve çıkan sonuçları stratejikplanlamanın ham maddesi olarak kullanır.Büyüklüklerinden bağımsız olarak her geliştirici bir stratejik plana sahip olmalıdır.Geliştiriciler stratejik planlamayı, hedef kitlesini tanımlamak, kısa ve uzun vadelihedeflerini ortaya koymak, belirlenen hedeflere ulaşmak için gerekli araçlarıgeliştirmek ve rekabet ortamında ayakta kalabilmek için yapmalıdırlar.Sistematik yaklaşımın ikinci adımı, geliştiricinin stratejik planlama ile tanımladığıhedeflerine uygun geliştirme fırsatlarını bulmak ve gerçekleştirmektir.Gerçekleştirme süreci, fizibilite çalışmasının işin pusulasını teşkil ettiği bir projeyönetimi safhasıdır. Her adımın proje yönetimi disiplini içinde ele alınması ve analizedilmesi, geliştirme süreci boyunca işin performansının takip edilebilmesine, nihaiürünün standartlarının belirlenmesine ve hesaplı riskler alınmasına olanaksağlamaktadır.Bu amaçla çalışma içinde geliştirme süreci, proje yönetimi disiplini baz alınarak,yaşam süreçlerine ayrılmış ve her bir yaşam sürecinin girdileri, çıktıları ve süreçlerianaliz edilmiştir. Fakat gayrimenkul geliştirme süreci, bir birini izleyen operasyonlarVÖZETGayrimenkul geliştirme, yaşadığımız çevrenin yeni ihtiyaçlar, teknolojik değişimlerve değişen zevkler doğrultusunda yeniden yapılandırılmasıdır. İş alanının temelinioluşturan dinamik, ihtiyaç, teknoloji ve değişen zevkler sebebi ile gayrimenkulgeliştirmeye duyulan gereksinimin hiçbir zaman azalmamasıdır.Gayrimenkul geliştirme, inşaat, mimarlık, finans, ekonomi, şehircilik, halkla ilişkiler,gayrimenkul yönetimi vs. gibi birçok disiplinin katılımı ile gerçekleşen çok yüzlü,dinamik, disiplinler arası bir iş alanıdır.Gayrimenkul geliştirme süreci, tanımı her ne kadar basit olsa da, her geçen gün dahakompleks, pazar odaklı ve bilgi merkezli bir süreç haline gelmektedir. Nihai ürününyapılanan çevreyi şekillendirmesi ve pazar koşullarının zamana, teknolojiye ve arzabağlı değişimi sebebi ile geliştirici şirketler pazar odaklı ve yasal koşullara göreşekillenen dinamik bir süreç içinde proje geliştirmektedirler.Türkiye'de gayrimenkul geliştirici şirketler, sürekli değişim içindeki ekonomikkoşullar ve buna bağlı olarak dengesiz pazar ortamında faaliyet göstermektedirler.Türkiye gayrimenkul piyasasında 1998 senesinde yaşanan deprem ve 2001 senesindeyaşanan ekonomik kriz önemli bir dönüm noktası teşkil etmiş olup, gayrimenkul edayalı yatırım kararlarının, gerekli analizler yapıldıktan sonra alınması gerekliliğiortaya çıkmış ve daha bilinçli kullanıcı kitlesi oluşmaya başlamıştır. Türkiye'deüretici hakim pazarlar mevcudiyetini yitirmekte, yerini tüketici odaklı pazarlarabırakmaktadır. Söz konusu gelişmeler ise geliştirici firmaları tüketici taleplerini dahafazla dikkate alan pazar odaklı geliştirme sürecine yöneltmektedir.Her iş alanında olduğu gibi, sürecin başlaması ve geliştirme faaliyetiningerçekleştirilebilmesi için bir girişimciye ve süreci finanse edecek bir yatırımcıyaihtiyaç duyulmaktadır. Süreç içinde aktif olarak yer alıp, bu iki fonksiyonuüstlenmek yolu ile risk alan ve karşılığında ödülünü almayı amaçlayan kişi yadakuruluşlar geliştirici olarak tanımlanmaktadır.Geliştirici sadece bir girişimcinin temsil ettiği bir yapı olabileceği gibi birden fazlakurumsal şirketin oluşturduğu bir ortak girişim de olabilir. Geliştirme amaçlıortaklıkların gerisindeki motivasyon geliştirme sürecinin çok yönlü ve çok kapsamlıyapısıdır.IV

SUMMARYReal estate development is the continuous reconfiguration of built environment, thatwe live in, with regard to needs, new technologies and changing tastes.Real estate development is a multi faced business requiring the participation ofvarious disciplines such as, construction, architecture, economy, urban development,marketing, public relations and so on.Developers operate in a dynamic environment with regard to conditions of economyand market, legal aspects of reconfiguring the built environment, political conditionsthat affect development and even metrological conditions affecting construction.Developers in Turkish market operate in an unstable economic conditions and, that?swhy market conditions are subject to continuous change. Real estate market inTurkey is transforming from product oriented market to customer oriented market.That?s why developers that operate in Turkey should perform detailed analysisbefore deciding on an investment.The developers should approach to the business systematically so that theopportunities that best fits the developers? strategy can be evaluated and risk of theinvestment can be minimized.First step of the systematic approach is strategic planning. Regardless of the sizeeach developer should perform strategic analysis, called SWOT analysis, in order todefine his strength and, weaknesses and, opportunities and threads that exists in theenvironment.Forming the strategic plan, the developer looks for development opportunities thatbest fits his strategy. Realization period of development is a project management taskin which feasibility study is the master tool of the process. In the study, developmentprocess is analyzed within the project management frame work. The whole process isbroken down into its life cycles and, process groups in each life cycle is analyzed inorder to provide better management control and undertake calculated risk.VII