Appraisal of real estate and appraisal practice in Turkey

Abstract

IVÖZETBu çalışmada, ülkemizde henüz bilimsel bir tabana oturtulamamış, ancak Amerikave Avrupa'da dernekleri, enstitüleri, sertifika programları ve standartlarıyla bir hayligelişmiş olan `Gayrimenkul Değerlemesi' incelenmiştir.Globalleşme ile dünyanın heryerin de aynı hizmet kalitesini sağlama zorunluluğu,Gayrimenkul Değerleme piyasasında da kendini çok etkili bir biçimdegöstermektedir. Şu anda, yurtdışında her ülkenin oluşturduğu kendine ait standartlar(raporlama, sertifika programları gibi) ile devam eden Gayrimenkul Değerleme,yakın bir gelecekte tüm dünyanın kabul ettiği ortak bir standarda doğru gitmektedir.Ancak Türkiye'de, bu konu üzerinde henüz hiçbir yasal düzenleme yoktur.Dünyadaki gelişmelere ayak uydurmak zorunda olduğumuz bir dönemde, değerlemepiyasasındaki yeniliklerden, ülkemizinde yararlanması ve dünya standartlarınıyakalaması zorunludur.Alım-satımla ilgili kararların alınmasından, mülkiyet haklarının belirlenmesine,finansman ve kredi temininden, gayrimenkul yatırımlarıyla ilgili alınan kararlarakadar çok geniş bir yelpazede, kararı etkileyen en önemli faktör olan GayrimenkulDeğerlemesi, ülkemizde de çok büyük bir potansiyele sahiptir. Ancak yasaldüzenleme olmaması, sektörde çalışanların çoğunluğunun gerekli eğitim vetecrübeden yoksun olması, piyasasının kalitesini düşürmektedir.`Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme Uygulaması'adlı bu tezin amacı; dünyada bu konuda uygulanan standartları, prosedürü vemetodları incelemek, bununla birlikte Türkiye'deki gayrimenkul piyasasının şu ankidurumunu, olumlu ve olumsuz yönleriyle birlikte ortaya koymaktır. Bu doğrultuda,bu sektördeki mevcut problemlerin yanısıra, gerçekleşen yenilikler, devam eden vehedeflenen projeler, sektörde çalışanların beklentileri incelenmiştir.Dünyadaki değerleme yöntemlerinin ve Türkiye'deki durumun incelenmesi sonundabir `checklist' hazırlanmış ve bu tablonun değerleme yapılırken kullanılabilecek birVkılavuz olması hedeflenmiştir. Oluşturulan tabloda değerleme prosedüründekullanılan tüm veri ve analizler, değerlemede kullanılan tüm kriterler belirtilmiştir(Tablo 7.1.). Ayrıca, bir örnek değerleme yapılmış ve bu örnek uluslararasıstandartlara uygun bir raporlama tekniğiyle sunulmuştur.Tez dokuz ana bölümden oluşmaktadır. Ana bölümlerden önce yer alan `GİRİŞ'bölümünde, Gayrimenkul Değerlemesinin önemi ve dünyadaki bu konuyla ilgilikuruluşlar tanıtılmış, tezin amaçları ve metodu anlatılmıştır.Birinci bölümde, Gayrimenkul Değerleme konusundaki temel kavramlar vegayrimenkul ilkeleri anlatılmaktadır. Gayrimenkul temel kavramları detaylı birşekilde açıklanmakta, değerleme süreci ile ilgili genel bir tanım oluşturularak,değerleme işinde uygulanan prosedür adım adım incelenmektedir.İkinci bölüm `Veri toplama ve Analizler' adını almakta ve değerleme sürecinin enönemli basamaklarından birini oluşturmaktadır. Veri toplama ve veri çeşitlerininaçıklanmasının ardından, değerleme sürecinde zorunlu olan komşuluk ve bölge ileilgili analizler, piyasa analizi, arazi veya arsa analizi, mevcut bina ilgili analizler, enetkin ve verimli kullanım analizi, incelemelerin önemi ile birlikte metodları daaçıklanarak detaylı bir şekilde anlatılmıştır. Özellikle `En Etkin ve VerimliKullanım Analizi', gayrimenkul yatırımları ilgili alınan kararlarda, en önemli verigörevini gördüğünden, tezin bu bölümünde konuyla ilgili tüm detaylar verilmiştir.Üçüncü bölümde değerleme metodlarından biri olan `Maliyet Yöntemi'anlatılmıştır. Maliyet yönteminde, Arazi veya Arsa Değeri her zaman için ayrıolarak hesaplanmaktadır. Bu kural ışığında öncelikli olarak `Arazi veya ArsaDeğeri' açıklanmış ve uygulanan yöntemler belirtilmiştir. Ardından MaliyetYöntemi'nin, değerleme prensipleriyle olan ilişkisi, yöntemin kullanıldığı,kullanımının sınırlı olduğu haller ve de uygulanan sistematik prosedür anlatılmıştır.Dördüncü bölümde bir diğer değerleme metodu olan `Satış Karşılaştırma Yöntemi',değerleme prensipleriyle olan ilişkisi, yöntemin kullanıldığı ve kullanımının sınırlıVIolduğu haller ile uygulanan sistematik prosedür bilgileri verilerek anlatılmıştır. SatışKarşılaştırma Yönteminde, karşılaştırmada kullanılan diğer gayrimenkuller ile ilgiliyapılan `Ayarlama Teknikleri' de açıklanmıştır.Beşinci bölümde, üçüncü ve son değerleme metodu olan `Gelir KapitalizasyonuYöntemi', ilk iki yöntemde uygulanan açıklamalara paralel olarak anlatılmıştır.Altıncı bölüm değerleme sürecinin son evresi olan `Değerleme GöstergeleriyleUzlaştırma Sağlanması ve Değerlemede Raporlama'nın anlatıldığı bölümdür. Değerile ilgili kanaatın oluşturulmasının anlatıldığı bu bölümde, ayrıca `DeğerlemeRaporu' çeşitleri ve içeriğiyle birlikte anlatılmıştır.Yedinci bölümde Gayrimenkul Değerlemesinin Türkiye'deki durumuincelenmektedir. Değerleme uzmanlarıyla görüşmeler yapılmış, konuyla ilgili tümkuruluşlar incelenmiştir. Yurtdışında uygulanan değerleme metodları veTürkiye'deki durumun incelenmesinin ardından, değerleme sürecinde gözönünealınan tüm kriterleri içeren, değerleme yapılırken kullanılan tüm verilerintoplanmasında kılavuz olması hedeflenen bir `chechlist' hazırlanmıştır.Sekizinci bölümde örnek bir değerleme yapılmış; bu örnekte gerçek verilerdenyararlanılmış ve uluslararası rapor standartlarına uygun bir teknikle sunulmuştur.Dokuzuncu bölüm tezin sonuç bölümüdür. Bu bölümde, GayrimenkulDeğerlemesi'nin, dünyada ve Türkiye'deki yerinden bahsedilmiştir. Konunun önemibir kez daha vurgulanarak, gelecekte konuyla ilgili olarak yapılması planlananprojeler ve sektörde çalışanlarca yapılması beklenen, hatta zorunlu olan çalışmalaranlatılmıştır. Ayrıca ileriye yönelik olarak bu tez doğrultusunda yapılabilecekçalışmalara değinilmiştir.Anahtar Kelimeler:, Gayrimenkul Değerleme, Değerlemeci, Değerleme Süreci,Maliyet Yöntemi, Satış Karşılaştırma Yöntemi, Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi.

VIISUMMARYIn this study, Appraisal of Real Estate which is not practiced on a scientific basis inTurkey but it is well developed in Europe and USA, is investigated. While thenecessity of high-quality in any service is getting global, it affects Appraisal of RealEstate as well. Although, currently appraisal is continuing by applying standardswhich has been made by each country for themselves, in near future common worldwide standards will be accepted. Unfortunately, there is not any legal arrangementon appraisal in Turkey at the moment. Turkey should follow every step which istaken in appraisal sector and try to catch the world standards in appraisal in order tobe part of the sector.Appraisal is one of the most important factors for making decision about real estateand it has a great potential in Turkey. But lack of legal arrangement and minority ofappropriate employees in this sector make the quality of service decrease in outcountry. Purpose of this thesis is to investigate the methodology of appraisalaccording to international valuation standards, to research the situation of theappraisal both in positive and negative ways in Turkey. According to this aim,continuing and new projects, anticipation of appraisers, have been researchedtogether with the problems of appraisal companies in Turkey. Also a case study isprepared in line with international valuation standards as guide.This thesis comprises nine parts. Before the Parts, in Introduction section, the aimand objectives of the study are described.In Part 1, the principles of Real Estate Appraisal is explained. Valuation process isinvestigated step by step.In Part 2, `Data Collection and Analysis? which is one of the most important steps invaluation process is explained. After explaining Data Collection and types of data,Market Areas and Districts, Market Analysis, Land or Site Analysis, ImprovementAnalysis and Highest and Best use Analysis are explained.VIIIIn Part 3, `Cost Approach Analysis? which is one of the valuation methods isexpressed. Land or site valuation, which is made separately in the Cost Approach, isexplained in detail.Part 4 discusses how the `Sales Comparison Approach? can be applied to real estate.Emphasis is placed on explaining how to adjust comparable sales to obtain reliableestimate of value.In Part 5, `Income Capitalization Approach? which is the third method in valuationis explained in line with the explanations of other two.In Part 6, `Reconciling and Appraisal Reports? are explained separately. Types ofreport are mentioned and an outline of an appropriate report format is given as well.In Part 7, the situation of Real Estate Appraisal in Turkey is investigated accordingto their problems, anticipations, etc, any association and organization for appraisalhas been researched and their aim and projects are mentioned. Additionally achecklist which is supposed to be a guide in appraisal practice was prepared.In Part 8, `A Sample Appraisal Report? is prepared which is presented in line withinternational report standards in order to be a guide.In Part 9 is the final chapter. A general evaluation about Real Estate Appraisal andAppraical practice in Turkey according to international standarts is made. Also somesuggestions are given in order to appraisal practice developments in Turkey.Key Words: Real Estate Appraisal, Appraiser, Valuation Process, Cost Approach,Sales Comparison Approach, Income Capitalization Approach.