Bulanık mantık ile coğrafi bilgi teknolojilerini kullanarak taşınmaz değerlemesi: Sarıyer-İstanbul örneği

Abstract

Bu çalışmada, öncelikle literatürde ve örnek çalışmalardaki nominal değerleme faktörleri ve ağırlıkları belirlenmiştir. İstanbul ili Sarıyer ilçesi çalışma alanı örneğiyle, bu değerleme faktörleri incelenmiş, kıyaslanarak gruplandırılmış ve değerlemeye etkisi olan faktörler belirlenmiştir. Bu çalışmada önemli görülen ve uygulaması yapılan taşınmaz değerleme faktörleri dört ana grupta toplanmıştır. Bu gruplar ve kapsadığı faktörler şunlardır; Toplu taşımaya yakınlık kapsamında, demiryolu metro duraklarına yakınlık, karayolu otobüs duraklarına yakınlık ve denizyolu iskelelere yakınlık faktörleri belirlenmiştir. Kamu hizmetlerine yakınlık kapsamında, kamu kurumlarına yakınlık, eğitim kurumlarına yakınlık, sağlık kurumlarına yakınlık, dini birimlere yakınlık ve kültürel/sosyal tesislere yakınlık faktörleri belirlenmiştir. Planlama kapsamında, izin verilen kat adedi, imar durumu ve üst düzey yola çıkış faktörleri belirlenmiştir. Kullanım düzeyi kapsamında, eğim, bakı ve manzara faktörleri irdelenmiştir. Bulanık mantık ile tüm faktörlerin 0 ve 1 arasında alabileceği değerleri tanımlayan üyelik fonksiyonları belirlenmiştir. Böylece bütün veriler birbiri ile kıyaslanabilecek ve üst üste bindirilerek tek bir veri elde edilebilecek konuma gelmiştir. Sonuç olarak bulanık mantık ile yapılan nominal değerleme işlemlerinin arsa değer haritalarının üretilmesinde veya değer kriterlerinin belirlenerek parsel bazlı değerlemede gerçeğe yakın, farklı tür ve değerdeki verileri aynı ortamda bütünleştirerek, kullanıcıya kolay yorum yapabilme yeteneği sağlayan sonuçlar verdiği görülmüştür.

In order to do this study nominal valuation factors examined in the literature. The most important common methods are determined for Sarıyer district of Istanbul. Deemed important and practiced real estate factors were collected in four main groups of factors for Sarıyer district within this group include: Under the proximity to public transport heading; railway subway stations, highway bus stops, seaway seaport. Under proximity to public services heading; public institutions, educational institutions health institutions, religious institutions and cultural / social institutions. Under the planning heading; permitted floor plan, proximity to high level road and plan type. Under the level of use heading; slope, aspect and landscape factors were evaluated. The objective of using fuzzy logic in practice all the results of analysis on the map can be view a single data by courtesy of fuzzy overlay. In all factor analysis results were produced based on fuzzy logic membership has been settlement on the pixel values between 0 and 1. As a result the data which obtained by fuzzy logic to be compatible in each other and these data merge each other by making fuzzy overlay to obtain a single data is found to provide comfortable.