Koruma amaçlı imar planı uygulanan taşınmazlarda mülkiyet ve imar haklarının aktarımı

Abstract

Tescilli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının korunmalarını sağlamak için, özel ve tüzel kişi mülkiyetinde ve kullanımındaki varlıklardan, kesin yapılaşma yasaklıların mülkiyet ile yapılaşma haklarını, kısmi yapılaşma yasaklıların ise yapılaşma haklarını sınırlandırarak, Koruma Amaçlı İmar Planı uygulamalarını yasal mevzuata uygun bir şekilde yapılan önerileriyle birlikte, geliştirilen bir Temel Aktarım Modeli ile gerçekleştirmektir.Temel Aktarım Modeli: Bu araştırmada, ülkemizde Tescilli Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarında 25 yıldan beri tam çözülememiş korumaya ait sorunların, çözümüne Değerlendirme, Menkulleştirme ve Aktarım alt modellerinin bu sıradüzenine göre ve bir bütün oluşturacak biçimde, ortalama 4 yıllık kısa bir geçiş döneminde, Temel Aktarım Modeli olarak uygulamasıyla ulaşılabileceği öngörülmüştür.Değerlendirme alt modeli: Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarında koruma amacıyla sınırlandırılan hakların insan yaşamına kattığı tüm somut, maddi ve fiziki unsurların, barınma, yerleşme ve konut hakları da dikkate alınarak, rayiç değer ölçüt ve ilkeleriyle değerlendirilerek karşılıklarının tam, zamanında ve aynen, hak sahiplerinin de tercihlerine uygun verilmesi için; Aktarımı Alan Alanlarda kent, çevre, imar, insan ve yaşam haklarına saygı gösterilerek yapılaşma?imarı gerçekleştirilerek karşılıklı (verileceklerle) (alınacakların) aynı ilke, ölçüt ve yöntemle değerlendirilerek (-/+ denkleştirilip) taraflarını kabulünün sağlanmasını amaçlayan, hakkaniyetli, eşitlikçi, nesnel ilkeli olup; Kamu-özel malikler arasındaki tüm taşınmaz alış-verişleri aynı ilke, ölçüt ve yöntemle değerlendirilmiş sonuçları kullanıldığından; Aktarım başta olmak üzere kamulaştırma, değiştirme, trampa, takas benzeri işlemlerde de uygulanabilir.Menkulleştirme alt modeli: Değerlendirme alt modeliyle belirlenen karşılıkların (-/+ denkleştirecek) Temel Aktarım Modeliyle verilebilmesi ile ilgili işlemleri yapabilmek ve 1983?ten beri yürürlükte olan Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanununa göre, ülkemizdeki tüm varlıkların korumalarını gerçekleştirmek üzere, sınırlandırılan hakların öncelikle 3 yıl süreli İsme Yazılı Geçici Sertifikaya sonra da 1 yıl süreli Taşıyana Yazılı Sertifikaya dönüştürülerek uygulama sağlamaktadır.Aktarım alt modeli: Taşınmaz Kültür ve Tabiat Varlıklarının, koruma için sınırlandırılan haklarının Aktarımı Alan Alanlara aktarımını gerçekleştirmek için, kamu ve özel tüm maliklerin taşınmaz değerlerini sermaye olarak göstererek eşit yetkiyle, aktarımı gerçekleştirmek amacı ile kurdukları Aktarım Tüzel Kişiliğinin kuruluşundan başlayarak; Aktarımı Alan Alanların tüm gereksinim, istekler ve imar durumuna göre, şartlaşması, yüklenici seçimi, projelerinin yapılması, sözleşmesi, yer teslimiyle işe başlanması, yapılaşma ve imarı, geçici kabulü, noksanların giderilmesi, iskânının alınarak, Aktarımı Veren Alanlarla birlikte bireysel mülkiyete karşılıklı-eşzamanlı geçilerek; tapuyla birlik yerlerin teslimi ve Aktarım Tüzel Kişiliğinin tasfiyesine kadarki, aktarımın sonlandırılması süresinde uygulanan ilke ve yöntemlerden oluşan sürecin, Temel Aktarım Modelinin son alt modelini ifade eder.

In order for Conservation of Registered Cultural and Natural Monuments in utilization of individual and corporate ownership, a Conservation Development Plan needs to implemented by limiting private and corporate property and development rights of certain development restricts, and by limiting the development rights of partially development restricts, and it should go hand in hand with a Basic Transfer Model developed through the help of legal counsel sound proposals in line with the legislation. Basic Transfer Model: This research anticipates that 25-year-old unsolved problems on protection of Registered Immovable Cultural and Natural Monuments in Turkey can be addressed through implementation of Basic Transfer Model involving sequential and comprehensive application of Evaluation, Securitization and Transfer sub-models in a transition period of 5 years on average. Evaluation sub-model: In consideration of all crude, material and physical factors in life brought by the touch of restricted rights for Immovable Cultural and Natural Monuments for protection purposes as well as sheltering, accommodation and housing rights, this model is based on the idea that such monuments are evaluated based on current value criteria and principles in order to provide compensation in full, timely manner and exact in compliance with preferences of rights? owners and is an objective and egalitarian model of justice aiming to realize development-settlement creation in Areas To Be Transferred by paying respect to urban, environmental, human and living rights where involved parties accept mutual (items to be given) (items to be received) consent on immovables being evaluated via same principle, criteria and method (-/+ counterbalanced). Since all exchange actions for immovables to take place between public and private owners benefit from results based on same principle, criteria and methods; it can also be applied to expropriation, alteration, barter transactions. Securitization sub-model:In order to take actions for compensations (-/+ to co.balance) determined based on evaluation sub-model and according to Law on Protection of Cultural and Natural Heritage in force since 1983, this model foresees all restricted rights first to be transferred in 3-year valid Registered Temporary Certificate and then 1 year valid Certificate To Bearer to provide protection for all monuments in the country. Transfer sub-model: In order to transfer restricted rights of Immovable Cultural and Natural Monuments for protection purposes into Areas to be Transferred, this is the final sub-model of Basic Transfer Model which is the main process consisting of all applied principles and methodology during the finalization of transfer starting from when Transfer Incorporated Entity is established to enable the transfer with equal authority where all public and private owners? immovable assets as capital; until delivery of such areas together with title deeds and liquidation of Transfer Incorporated Entity including provisioning, choosing the contractor, preparation of projects, contracting, starting after receipt of areas, development and construction, their temporary approval, fulfilling missing issues, receiving certificate of occupancy and mutual-simultaneous transfer to individual ownership together with Areas of Transfer being in according with to all requirements, demands and zoning status of Areas to be Transferred.